拆解無抵押SME貸款五大迷思：冇物業一樣有得借

好多老闆以為冇物業就借唔到錢，銀行門口行過都唔敢入。但真相係：銀行同財務公司最想睇嘅，係你盤生意得唔得，唔係你層樓。我喺銀行商業融資部做咗咁多年，最清楚無抵押貸款點樣運作，亦見過太多老闆因為一個誤會，明明盤生意幾靚，都放棄咗融資機會。呢篇文章會拆解五個關於無抵押sme貸款嘅常見迷思，講清楚銀行實際睇咩嘢、政府擔保計劃點運作、無抵押貸款嘅真實代價，再教你三步搞掂申請，最後用一個真實個案話你知，冇物業嘅網店老闆點樣借到100萬。

關鍵要點 
1. 銀行審無抵押貸款，睇現金流同生意往績，多過睇物業 
2. SFGS八成擔保最高1,800萬、九成擔保最高800萬，政府擔保唔使押樓
3. 無抵押唔等於無風險，利率會高啲、額度會細啲，個人擔保一樣要還
4. 持牌財務公司受放債人條例監管，揀啱持牌同條款清晰嘅一樣可靠

迷思一：冇物業就借唔到錢？

好多老闆第一句就問：我冇樓，係咪唔使諗？答案係唔係。無抵押貸款嘅運作原理，係貸款機構唔攞你嘅資產做抵押，改為睇你盤生意本身嘅還款能力。銀行點樣判斷你還得起？主要有三樣嘢。

第一，現金流。銀行會睇你公司戶口過去六個月嘅入帳，每月穩定入帳幾多、有冇季節性波動，呢啲直接反映你盤生意幾穩陣。第二，單據。入貨單、銷售發票、租約、強積金供款紀錄，證明你盤生意真係運作緊，唔係空殼。第三，POS數據。做零售嘅話，銀行可以睇你個收款系統嘅實際銷售紀錄，呢啲數字做唔到假。

呢三樣嘢，銀行都會逐樣核實，唔係你口講就算。好多老闆以為生意好就係好，但銀行要睇證據，所以平日保存好入貨單、發票同銀行月結單，唔單止係做帳需要，仲係你將來融資嘅本錢。

根據香港金融管理局對銀行嘅監管要求，銀行批商業貸款，核心係做足信貸風險評估，而評估嘅對象係借款人嘅還款能力，唔係單單睇你有冇磚頭。換句話講，你層樓只係其中一個加分項，絕唔係入場券。銀行肯批嘅，係無抵押sme貸款，只要盤生意企得穩。

迷思二：政府擔保貸款＝要抵押？

第二個迷思，係以為政府擔保貸款一樣要抵押。事實剛好相反。政府嘅中小企融資擔保計劃（SFGS），由香港按揭證券有限公司旗下嘅香港按證保險公司營運，重點就係用政府擔保代替抵押品。

SFGS八成擔保產品，最高貸款額1,800萬，擔保期最長十年；九成擔保產品最高800萬，擔保期最長八年。政府喺你背後做擔保人，銀行就算冇抵押品都肯批。你要俾嘅，只係一個擔保費，年率大約0.36%至0.45%，計入成本之後，息率仍然低過一般無抵押商業貸款。

申請嘅時候，你可以透過中小企支援平台查清楚計劃細節同合資格要求，再經參與銀行遞交申請。要留意嘅係，政府擔保計劃審批要時間，文件亦多，唔係應急工具，而係一個低成本融資嘅中長期方案。

資格方面，SFGS主要面向營運滿一年嘅本地中小企，東主要係香港居民。貸款用途限制喺業務營運，包括擴充、周轉、購置設備，唔可以用嚟炒股炒樓。申請之前，最好搵銀行傾一次，睇吓自己符合邊款產品。

迷思三：無抵押＝無風險？

第三個迷思，係以為無抵押就等於無風險，甚至以為唔使還。呢個諗法好危險。

首先，無抵押貸款嘅「無抵押」，係指貸款機構唔收你嘅資產做抵押品，但幾乎所有無抵押商業貸款，都會要求東主簽個人擔保。即係話，公司還唔到錢，你個人要負責，銀行一樣可以向你追討。呢點同有抵押貸款嘅分別，在於銀行冇得直接收樓，但唔代表你唔使還。

個人擔保呢件事，好多老闆簽嗰陣都唔為意，到公司有事先發現自己孭晒。所以簽任何無抵押貸款之前，一定要問清楚擔保範圍係咪無限額、有冇其他擔保人、銀行會唔會追埋你層樓。呢啲問題，答案直接影響你嘅風險。

其次，無抵押貸款嘅真實代價，係利率高啲、額度細啲。市場上銀行嘅無抵押中小企貸款，好似渣打「拓展易」最高做到780萬、中銀「小企錢」最高200萬、恒生無抵押貸款200萬實際年利率可以低至6%，但呢啲都係條件好嘅客戶先攞到。一般申請人，息率會比有抵押貸款高兩三個百分點，額度亦會按還款能力打折，所以申請sme貸款之前，一定要計清楚實際年利率。

迷思四：財務公司一定唔可靠？

第四個迷思，係一聽到「財務公司」就耍手擰頭。香港嘅貸款機構，分兩大類：銀行，同埋持牌放債人。持牌放債人受《放債人條例》監管，牌照由牌照法庭審批，貸款利率、條款都要符合法律要求。

財務公司唔一定唔可靠，關鍵係睇三樣嘢：一，有冇放債人牌照，可以去公司註冊處查冊；二，條款透唔透明，實際年利率（APR）有冇寫清楚，有冇隱藏收費；三，還款安排合唔合理，提早還款有冇罰息。

查牌照好簡單，去公司註冊處嘅放債人登記冊，輸入公司名就可以睇到佢有冇有效牌照、牌照號碼係咩。貸款之前花五分鐘查一查，好過出事之後先後悔。銀行同持牌財務公司都係受監管機構，分別在於審批標準同速度。

好多中小企被銀行拒批之後，就係靠持牌財務公司嘅無抵押貸款先度到難關。財務公司嘅審批邏輯同銀行唔同，佢哋更睇重實際營運，文件要求亦簡單啲，審批快好多。所以財務公司唔係洪水猛獸，揀啱持牌嘅、條款清晰嘅，一樣可以係你嘅後備資金來源。

迷思五：有抵押先借到大額？

第五個迷思，係「要借大額，一定要有抵押」。呢個講法有一半啱，一半唔啱。

無抵押貸款可以借到嘅額度，係有上限，主要視乎你盤生意嘅現金流同還款能力。但唔代表一定要有樓先借到大額。好似SFGS八成擔保，最高1,800萬，呢個數目比好多有抵押貸款仲要大，而你唔使押任何物業。

真正需要抵押品嘅情況，通常係三類：第一，貸款額好大，例如超過1,000萬嘅長期投資；第二，貸款期好長，例如買廠房、買設備，攤十年八年；第三，公司往績太短或者現金流唔穩定，銀行需要抵押品做緩衝。其餘情況，用無抵押嘅sme貸款已經好夠用，唔使下下諗住押樓。

仲有一點，有抵押貸款嘅成本唔止利息，仲有估值費、律師費、登記費，加埋隨時係貸款額嘅幾個百分點。如果你本身有物業，但唔想押出去，計埋呢啲成本之後，無抵押貸款未必貴得過有抵押。

申請無抵押 SME貸款：3 步搞掂

講完迷思，講實際。申請無抵押sme貸款，跟住三步就搞掂。

第一步，計數。計清楚你要借幾多、還款期幾長、每月還款頂唔頂得順。一般嚟講，每月還款唔應該超過公司每月現金流入嘅三成，先夠穩陣。

第二步，執文件。基本文件包括商業登記證、公司註冊證明、最近三至六個月銀行月結單、入貨單同銷售發票，有租約同強積金紀錄就一併準備。文件一次過交齊，審批自然快。

第三步，比較同申請。唔好淨係睇月供，要睇實際年利率（APR）、有冇手續費、提早還款罰唔罰息。銀行同持牌財務公司都問一轉，揀最啱自己嘅方案先簽名。

如果公司開咗唔夠一年，銀行門檻會高啲，可以考慮持牌財務公司，佢哋對往績嘅要求寬鬆啲，只要現金流企得穩，一樣有機會批。

真實個案：冇物業嘅網店老闆點樣借到 100 萬

講個真實個案。上年三月，一個做網店嘅老闆阿偉打嚟，佢間公司開咗兩年幾，主要喺社交平台賣家居用品，每月營業額穩定喺80萬左右，但佢冇物業、冇車，銀行打咗幾個圈都話唔批。

我幫佢做嘅第一步，係將佢盤生意嘅「證據」執出嚟：兩年嘅銀行月結單、供應商入貨單、平台銷售後台嘅數據、物流單據。第二步，同佢計還款能力，每月淨現金流入大約十幾萬，借100萬分二十四期還，完全頂得順。第三步，幫佢揀咗一個持牌財務公司嘅無抵押貸款，文件一次過交，五日內批咗，100萬過晒數，佢即刻入咗一批新貨，趕得切年中大促。

阿偉冇樓冇車，一樣借到100萬，靠嘅就係盤生意本身夠靚。銀行同財務公司唔係淨係睇磚頭，佢哋睇你盤生意點跑。如果你都想知自己盤生意借唔借到，可以睇吓sme貸款嘅申請條件，或者直接搵人傾吓。

呢單case最得意嘅地方，係阿偉由頭到尾都冇出現過喺銀行面前。銀行唔係唔想借，而係佢哋嘅系統睇唔到網店嘅營運數據。財務公司肯逐張單據睇，先發現呢盤生意原來咁靚。

總結：冇物業，一樣有得借

冇物業就借唔到錢，係好多老闆對融資最大嘅誤解。總結返五個重點：第一，銀行審無抵押貸款，睇現金流、單據同實際營運，多過睇物業；第二，SFGS八成擔保最高1,800萬、九成擔保最高800萬，政府擔保唔使押樓；第三，無抵押唔等於無風險，個人擔保一樣要還，利率高啲、額度細啲係真實代價；第四，持牌財務公司受監管，揀啱條款清晰嘅一樣可靠；第五，大額貸款唔一定要抵押，真正要抵押嘅係超長年期或者超大額嘅投資。

如果你而家因為冇物業而放棄融資，我建議你重新計一次數。銀行同財務公司最想睇嘅，係你盤生意跑唔跑得起。盤生意靚，冇樓一樣有得借；怕嘅唔係冇抵押，而係你連問都唔敢問。

常見問題

問：公司冇物業冇車，SME貸款最高可以借到幾多？額度點樣計？

答：視乎公司現金流同還款能力。銀行無抵押貸款由200萬到780萬不等，SFGS八成擔保高達1,800萬，關鍵係你盤生意嘅現金流頂唔頂得順，仲要計清楚每月還款上限。

問：政府嘅中小企融資擔保計劃係咪一定要有抵押？擔保費點樣計？

答：唔使。中小企融資擔保計劃用政府擔保代替抵押品，八成擔保最高1,800萬、九成擔保最高800萬，你只係要俾約0.36%至0.45%嘅擔保費，全程唔使押物業。

問：無抵押貸款利率係咪一定高過有抵押貸款好多？點樣先攞到低息？

答：一般會比有抵押貸款高兩三個百分點，但條件好嘅客戶可以做到更低，例如恒生無抵押貸款200萬實際年利率可低至6%。申請前一定要比較實際年利率，唔好淨係睇月供。

問：持牌財務公司借錢有冇保障？點樣分清楚好壞同陷阱？

答：持牌放債人受《放債人條例》監管，牌照可以喺公司註冊處查冊。揀持牌、條款透明、寫清楚實際年利率同提早還款安排嘅機構，保障同在銀行借錢一樣，最緊要係睇清楚合約。

問：初創公司冇抵押、冇往績，可唔可以申請到無抵押貸款？

答：可以，但選擇較少。部分持牌財務公司接受營運半年以上嘅企業，條件係提供詳細商業計劃書同個人擔保，額度會細啲、利率會高啲，申請時要如實申報現有負債。

問：申請無抵押SME貸款要準備咩文件？由申請到過數要幾耐？

答：商業登記證、公司註冊證明、最近三至六個月銀行月結單、入貨單同銷售發票，有租約同強積金紀錄就一併準備。文件一次過交齊，持牌財務公司最快一至三個工作天批到數。

免責聲明：本文僅供參考，不構成任何貸款建議或要約。貸款利率、額度及審批結果視乎個別申請人之信貸評估而定。申請前請仔細閱讀貸款條款及細則。本公司為香港持牌放債人，放債人牌照號碼：1782/2025，根據《放債人條例》（第163章）領牌；所有貸款產品之利率、額度及審批結果，均以個別申請人之信貸評估及最終簽署之貸款協議為準。