加租三成點算？SME貸款預留搬遷裝修

做實體生意嘅老細，最怕收到嗰封信——業主通知你租約到期要加租，而且一加就係兩成、三成。呢個時候，留低續租要硬食加幅，搬走又要使一筆搬遷同裝修錢，兩邊都係錢，好多老細當場就呆咗。一句講晒：加租唔單止係「每月俾多啲」咁簡單，佢會觸發一連串嘅財務連鎖反應，而用啱嘅融資工具去預留搬遷同裝修成本，係你應對加租嘅關鍵底氣。以下我同你用數據角度睇清楚加租嘅影響，再教你點樣用 sme貸款 去為自己鋪定後路。

加租三成有幾普遍：睇吓市場數據

香港嘅商鋪租金，向來係做實體生意最大嘅成本之一，而且租金嘅波動可以好大。喺旺區，租約到期嗰陣業主大幅加租嘅情況並唔罕見，加幅一兩成好常見，個別搶手位置甚至可以去到三成或以上。呢個唔係個別事件，而係香港商業地產市場嘅一個結構性現象。

點解業主夠膽加咁多？因為香港嘅優質鋪位供應有限，位置好嘅鋪位往往有價有市，業主知道你想留喺個位、留住班熟客，就食住你呢個心理，開一個進取嘅加幅。呢個係一個「賣家市場」嘅典型情況。

所以做實體生意嘅老細，一定要對「租約到期會加租」呢件事有心理準備，甚至要預先做好財務規劃。想了解商業地產同零售市道嘅大圍走勢，可以參考 貿發局經貿研究 嘅相關數據，令自己對租金趨勢有個清醒嘅認識。

除咗掌握市場數據，你仲要清楚自己公司嘅信貸狀況，因為無論係搬遷定裝修，最終都可能要用到融資。想了解自己嘅信貸底子，可以參考 環聯信貸 嘅報告服務，等你知道自己喺銀行眼中企喺邊個位置。

加租帶嚟嘅連鎖成本：唔止租金咁簡單

加租嘅影響，首先係直接增加你嘅固定開支。租金加三成，即係你每個月嘅營運成本即刻多咗三成租金，呢筆錢係「硬食」，唔係你生意好就可以避開。如果毛利唔夠厚，加租隨時就係蝕本嘅開始。

其次，加租會引發一連串嘅「連鎖成本」。如果你決定搬，就要使搬遷費、新鋪裝修費、重新申請牌照、通知客戶、宣傳新地址等等，呢啲加埋隨時係一大筆錢。如果你決定留低，加咗嘅租金就係長期嘅固定負擔，蠶食你嘅利潤。

所以面對加租，唔好淨係聚焦喺「加咗幾多個百分比」，而要將成件事當成一個「項目」咁去評估：呢個項目嘅總成本幾多、有咩風險、幾時要動用資金。用項目管理嘅思維去睇加租，你嘅決定會理性好多，唔會俾業主一封加租信就嚇到亂咗陣腳。

所以加租呢件事，最怕嘅唔係「加咗幾多」，而係「觸發咗幾多連鎖開支」。好多老細就係因為冇預先諗清楚呢啲連鎖成本，結果臨急決定，兩邊都蝕。用一筆 sme貸款 去預留呢啲成本，就係為自己買一個「有得揀」嘅底氣。

呢個「有得揀」好重要。冇錢嘅時候，你面對加租只能被動接受，業主開咩價你都要硬食；有錢嘅時候，你就有底氣同業主拗、有條件搬去更好嘅位置。所以一筆預早安排好嘅 sme貸款，實際上係你喺談判桌上嘅籌碼。

兩個選擇：留低續租定搬走

面對加租，你基本上得兩個選擇：留低續租，或者搬走。兩個選擇都有佢嘅利弊，要睇你嘅實際情況去決定。

留低續租嘅好處，係慳返搬遷同裝修嘅錢，仲可以保住熟客同位置優勢；壞處係要硬食加幅，長遠成本上升。搬走嘅好處，係可以搵一個平啲嘅位置，慳返租金；壞處係要使一大筆搬遷裝修費，仲有流失熟客嘅風險。

呢個決定，唔係一時衝動可以做得啱，而係要計清楚兩邊嘅總成本。留低要俾幾多額外租金、搬走要使幾多搬遷裝修費、搬走之後會唔會流失客源，全部都要用數字去估，先至可以理性咁揀。

計呢啲數嘅時候，記得連埋「時間」因素。留低續租，你要預期未來幾多年嘅租金負擔；搬走，你要預計幾耐先可以回復到原來嘅生意水平。呢啲時間跨度，會直接影響你嘅 sme貸款 應該借幾多、供幾耐，所以一定要諗清楚。

用 SME 貸款預留搬遷同裝修成本

無論你最後揀留低定搬走，有一樣嘢係好重要嘅——你要有足夠嘅現金去應付「加租」或者「搬遷」所觸發嘅開支。呢個時候，一筆適時嘅融資就可以幫到你，等你有錢做決定，而唔使被迫接受一個唔理想嘅方案。

如果你揀搬走，搬遷費、新鋪裝修費、按金、牌照申請費，呢啲加埋係一筆集中爆發嘅開支，用一筆 sme貸款 去覆蓋，就可以令你唔使抽乾日常營運資金。如果你揀留低，加咗嘅租金令現金流緊張，都可以用短暫嘅融資去過渡。

搬遷仲有一個好多人忽略嘅成本：停業損失。由舊鋪結業到新鋪開業，中間可能有幾星期甚至更耐嘅空窗期，呢段時間冇收入、但開支照舊。所以搬遷預算入面，一定要計埋呢段「過渡期」嘅營運資金，否則搬到一半先發現唔夠錢，就好狼狽。

關鍵係，呢筆融資要「預早」安排，而唔係等業主出咗加租通知先嚟急。因為融資審批需要時間，你預早安排好，到時就可以從容咁做決定，而唔使喺時間壓力之下被迫接受苛刻條件。

預早安排融資仲有一個好處：你喺財務數據靚嗰陣申請，攞到嘅條件會好得多。等業主出咗加租通知、你嘅現金流開始緊張先申請，銀行見到你嘅情況，批核自然審慎，甚至會收緊條款。所以「未雨綢繆」四個字，喺呢件事上面係有實實在在嘅金錢價值。

點樣同業主談判減低加幅

除咗準備融資，你仲可以嘗試同業主談判，爭取一個較低嘅加幅。第一，用數據說話：準備好你嘅營業數據，證明加租對你嘅壓力，以及你對呢個鋪位嘅長期價值。

第二，用「續約期」做籌碼：如果你願意簽長約，業主可能願意降低加幅，因為長約代表穩定嘅租金收入，對業主嚟講都好吸引。簽三年、五年，往往可以換到一個較溫和嘅加幅。

第三，展現誠意：準時交租、愛惜鋪位、同業主保持良好關係嘅租客，談判嗰陣自然有優勢。業主都怕搵過個新租客有空窗期，所以一個好租客，本身就係你嘅談判籌碼。

談判嘅時候，仲可以考慮提出「分階段加租」嘅方案，例如第一年加少啲、第二年先加返，令你有時間消化成本。有啲業主願意接受呢個方式，因為佢哋都唔想逼走一個好租客，兩敗俱傷。呢啲彈性方案，往往係雙方都可以落台嘅好方法。

一個加租應對嘅實例

我處理過一間做美容嘅客仔，喺銅鑼灣租咗個鋪位，租約到期業主通知加租三成，由八萬加到十萬零四千。佢嗰陣好徬徨，覺得加咗租一定蝕本，但係搬走又怕流失晒啲熟客。

我幫佢咁分析：先計清楚留低同搬走嘅總成本。留低每年要俾多二十幾萬租金；搬走要使搬遷、裝修、宣傳成五十幾萬，仲要冒流失熟客嘅風險。計落其實留低嘅短期成本仲低，於是佢決定同業主談判。

最後佢用「簽五年長約」做籌碼，成功將加幅由三成傾到一成半，仲預先申請咗一筆 sme貸款 做裝修翻新，令間鋪升級之後生意反而更好。呢個個案嘅啟示係：加租唔一定要硬食或者倉促搬走，有準備、有數據、有融資，你就有得同業主拗。

呢個個案仲反映咗一個現實：加租危機，處理得好，反而可以係升級嘅機會。個客仔趁住要同業主傾續約，順便做咗一次全面嘅鋪面翻新，令間鋪耳目一新，吸引咗更多新客。危機同轉機，好多時就係一線之差，睇你有冇預先做好準備。

所以下一次收到加租信，唔好慌，先攞出你嘅數據、你嘅預算、同埋你準備好嘅融資方案，坐低同業主慢慢傾。

長遠點樣降低租金風險

長遠嚟講，做實體生意要諗辦法降低租金風險。第一，考慮「輕資產」模式，例如縮細鋪面、轉做線上線下結合，減低對單一大鋪位嘅依賴。

第二，喺租約入面爭取更有利嘅條款，例如限制加租幅度、延長租期、或者加入提前解約嘅彈性。呢啲條款喺簽約嗰陣傾好，遠比加租時先嚟拗有效。

第三，分散風險，唔好將成盤生意押喺一個鋪位上。想了解銀行對中小企融資同租務嘅支持，可以參考 香港金融管理局 嘅相關指引。租金風險管理得好，你嘅生意先至可以長做長有。

仲有一個策略，係考慮「自置物業」或者「共享空間」。如果你嘅生意已經好穩定、又預算充足，長遠嚟講買返個鋪位，就可以徹底擺脫加租嘅困擾；如果預算有限，租用共享辦公室或者靈活空間，都可以大幅降低固定租金嘅壓力。

常見問題

問：香港商鋪加租三成普遍嗎？

答：喺旺區並唔罕見，優質鋪位供應有限屬賣家市場，業主開進取加幅好常見。

問：加租嘅連鎖成本有咩？

答：除咗租金本身，搬遷費、新鋪裝修、重新申請牌照、宣傳新址等，加埋隨時一大筆。

問：留低定搬走點揀？

答：計清楚兩邊總成本，留低慳搬遷裝修但硬食加幅，搬走慳租金但要使大筆開支同冒流失熟客風險。

問：搬走要預幾多錢？

答：搬遷費、新鋪裝修、按金、牌照申請費加埋，集中爆發，用一筆融資覆蓋較穩陣。

問：點樣同業主談判減低加幅？

答：用營業數據證明壓力、用簽長約換溫和加幅、展現好租客誠意，三招都有助談判。

問：融資要幾時準備？

答：預早安排，唔好等收到加租通知先急，等審批時間同你嘅決定空間配合到。

問：簽長約有咩好處？

答：長約代表穩定租金收入，業主通常願意降低加幅，可作為談判籌碼。

問：長遠點降低租金風險？

答：考慮輕資產模式、簽約時爭取有利條款、分散鋪位風險，唔好押喺單一位置。

問：加租後現金流緊張點算？

答：可用短期融資過渡，同時檢視開支、提升毛利，確保加租後仍可持續。

問：搬走會流失熟客嗎？

答：有風險，尤其依賴熟客嘅行業，要喺搬遷前做好通知同宣傳，減少流失。

問：加租後毛利變薄點算？

答：檢視開支、調整售價、提升毛利，必要時用融資過渡，但長遠要確保加租後仍有利可圖。

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