同樣換樓點解借得少？

2026-10-16

專業人士換樓，好多人以為自己收入高、信貸靚，換樓過渡融資一定借得多，但實情係同樣換樓，點解你借得少過同事？我可以直接答你：換樓過渡融資借得幾多，唔單止睇收入，仲睇你現有負債、你舊樓按揭、你過渡期嘅現金流，呢啲隱藏因素先係決定你借得少嘅主因。結論就係——換樓過渡融資，要計清舊債、過渡期、新按揭三筆數，先至借得夠。以下同你拆清楚換樓過渡融資點解會借得少。想了解專業人士貸款嘅基本結構，可以先睇專業人士貸款嘅產品頁面。

呢度要補充一個金額嘅量級：香港換樓，樓價幾百萬到上千萬，過渡融資一筆幾十萬到幾百萬好平常。呢個大額嘅特性，令換樓融資同一般周轉好唔同——你借少咗，就唔夠首期；借多咗，就供款壓力大。所以計得準係換樓融資嘅命脈。

換樓過渡融資係咩

首先要搞清楚：換樓過渡融資，係咩。

換樓，即係賣舊樓、買新樓。但賣同買之間，通常有時間差——你簽咗新樓，但舊樓未賣出，中間要一筆錢做首期同周轉，呢筆錢就係過渡融資。

呢個時間差，可以幾個月，期間你要供新樓、又要供舊樓，現金流好緊，過渡融資就係頂住呢段夾縫期。

專業人士換樓，通常樓價高、金額大，過渡融資一筆幾百萬好平常，所以借得幾多好關鍵。想了解自己嘅信貸底子，可以參考環聯信貸嘅報告服務。

呢度要特別講一個反直覺嘅重點：換樓借得少，好多人第一反應係係咪我收入唔夠，但實情九成唔關收入事，而係負債同套現。因為換樓嘅金額同你舊樓掛鈎，你舊樓按揭未清、又有私人貸款，機構睇你總負債，就唔敢借咁多，同你收入高唔高冇直接關係。所以專業人士收入高，但負債重，一樣借得少。呢個負債先係關鍵嘅真相，你要搞清楚。申請專業人士貸款嗰陣，都要諗埋。

點解同樣換樓借得少：三個隱藏因素

同樣換樓，點解你借得少？主要係三個隱藏因素。

第一，現有負債。你舊樓按揭未清、卡數、私人貸款一大堆，機構睇你總負債，負債高借得少。

第二，過渡期雙重供款。你換樓期間要供兩層樓，呢個雙重供款令你DSR 爆錶，機構怕你供唔掂，額度縮水。

第三，舊樓套現能力。你舊樓賣得出套現幾多，直接影響你要借幾多——舊樓賣得慢、賣得平，你要借更多，機構更審慎。

呢三個隱藏因素，就係同樣換樓、借得少嘅真相。申請專業人士貸款嗰陣，都要諗埋呢三樣。

呢度要再補充一個DSR嘅角度：換樓過渡期，你同時供兩層樓，每月總供款暴增，你嘅還款佔入息比率（DSR）會爆錶。機構睇你 DSR 咁高，就怕你供唔掂，額度自然縮水。所以你換樓之前，要預先計你過渡期嘅 DSR，如果太高，就要先減債或者揀有緩衝嘅過渡方案。呢個DSR 要預先計嘅意識，係換樓融資嘅關鍵。

換樓過渡融資點樣計

換樓過渡融資點樣計，要分三筆。

第一筆，首期。你新樓要俾首期，呢筆幾十萬到幾百萬。

第二筆，過渡期供款。你過渡期要供兩層樓，呢筆每月開支要預埋。

第三筆，雜費。印花稅、律師費、搬屋費，呢啲雜費都要計埋。

呢三筆加埋，就係你換樓過渡融資嘅總需求。你計得清，就知要借幾多。想了解正確嘅理財觀念，可以參考投資者及理財教育委員會嘅理財工具。

呢度要再講清楚時機嘅重要性：你換樓，最好揀樓市好嘅時候賣舊樓，套現多；如果樓市差，舊樓賣得慢、賣得平，你要借更多、等更耐。所以換樓要睇樓市，唔好心急，揀賣得靚嘅時機先出手。呢個睇時機賣樓嘅策略，係換樓借得夠嘅關鍵一環。申請專業人士貸款嗰陣，都要配合呢個時機。

點樣借得夠：降低負債、提高套現

想借得夠，關鍵係兩個動作。

第一，降低負債。你換樓之前，先清咗卡數、私人貸款，令你總負債低，機構借得鬆。

第二，提高套現。你舊樓要賣得靚，先執靚舊樓、揀啱時機賣，套現多，你要借嘅就少。

呢兩個動作，你做足，就借得夠。想了解整體行業對貸款嘅監管，可以參考香港金融管理局嘅相關資訊。

呢度要再補充一個緩衝嘅實例：有啲人換樓，以為舊樓一個月就賣出，結果賣咗半年，過渡期拖長，供款壓力暴增，最後頂唔住要賤賣。所以換樓一定要預留緩衝，至少預半年嘅過渡期供款，唔好計得太盡。呢個緩衝要夠嘅教訓，係換樓最常見嘅血淚。

呢度要再補充一個比較嘅技巧：換樓過渡融資，唔同機構方案差好遠——有啲過渡貸款利率平但年期短；有啲年期長但利率高。你要比較唔同機構嘅利率、年期、罰則，揀最配合你過渡期嘅方案。呢個比較嘅功夫，可以慳返你幾萬蚊利息。

換樓過渡融資嘅常見陷阱

換樓過渡融資，有幾個常見陷阱，要避開。

第一，借到盡。你借到盡，萬一舊樓賣唔出，你供唔掂，風險好大。

第二，冇預備緩衝。你冇預舊樓賣得慢嘅緩衝期，現金流一斷就出事。

第三，冇比較。你冇比較唔同機構嘅過渡融資方案，可能借貴咗。

第四，忽略雜費。你忽略印花稅、律師費，結果預算唔夠。

呢四個陷阱，你避開，先至換樓換得順。申請專業人士貸款嗰陣，都要諗埋。

講返點樣借，換樓融資，最穩陣嘅做法係先減債、後換樓：第一步，換樓前，先清晒卡數、私人貸款，令總負債低；第二步，執靚舊樓、揀靚時機賣，套現多；第三步，先至申請過渡融資，用專業人士貸款頂住過渡期。呢個先減債、後換樓嘅次序，係換樓借得夠嘅穩陣打法。

呢度要再補一個細節：換樓雜費好容易忽略，尤其印花稅，一筆十幾萬好平常。有啲人計首期就計到盡，結果印花稅一嚟，就唔夠錢，要臨急再借，息貴一截。所以換樓預算，一定要連埋雜費一齊計，唔好漏。

一個專業人士換樓嘅個案

我處理過一個會計師嘅客，想換大屋。

佢嘅情況：收入高、信貸靚，但舊樓按揭未清、仲有一筆私人貸款，所以總負債偏高。佢以為自己收入咁高，借得多，點知機構計返佢總負債，額度縮咗一截。

我幫佢調整：先清咗嗰筆私人貸款，再執靚舊樓賣，套現多咗，最後過渡融資就借得夠。

呢個個案反映一個重點：換樓借得少，通常唔係收入問題，而係負債同套現問題。你清咗債、賣得靚，就借得夠。

講到底，換樓借得少，問題九成唔喺收入，而喺負債同套現。你先減債、執靚舊樓、睇準時機、預留緩衝、連埋雜費，呢五步做足，就借得夠、換得順。專業人士收入高係優勢，但換樓係一盤大數，唔係收入高就搞掂。

換樓嘅流程，其實有幾個關鍵步驟。首先要賣舊樓或者先買新樓，呢個先後次序好影響你嘅融資需求；跟住要安排新樓嘅首期同印花稅；最後先至係過渡期嘅現金流管理。每一個步驟之間都有時間差，呢啲時間差就係你要借過渡融資嘅地方。所以換樓之前，最好先將成個流程喺腦入面行一次，計清楚邊個位要錢。

換樓嘅時機，對融資成本都有好大影響。樓市好嘅時候，舊樓賣得快、賣得高，套現多，你要借嘅就少；樓市差嘅時候，舊樓可能幾個月都賣唔出，你就要用過渡融資頂住，利息成本增加。所以換樓其實都要睇時機，唔好淨係為咗換而換，揀啱時機，成個過程順好多。

換樓仲有一筆成日被忽略嘅開支，就係稅務。新樓嘅印花稅、賣舊樓涉及嘅雜費，加埋律師費、搬遷費，呢啲加加埋埋都唔少。好多人都係計首期計到盡，結果稅務雜費一嚟就唔夠錢，要臨急再借，息口貴一截。所以換樓嘅預算，一定要連埋稅務雜費一齊計，先至唔會失預算。

換樓融資，最穩陣嘅做法係留足緩衝。舊樓幾時賣得出、新樓幾時交吉、市場會唔會突然轉差，呢啲都係未知數。所以過渡融資一定要預得鬆動啲，唔好計到啱啱好，否則一個環節拖咗，現金流就出事。留足緩衝，係換樓融資最重要嘅安全網。