門店收購融資與頂手費估值

睇中一間做開嘅茶餐廳，招牌、熟客、爐具同牌照全部現成，價錢傾得七七八八，最頭痕嘅反而係筆錢點樣計、點樣融。收購一間現成門店同由零開始開舖係兩回事，前者牽涉頂手費、生財工具、存貨同商譽，樣樣都要估價，融資結構亦要逐項配搭。好多老闆一開口就問，究竟可以借到幾多、首期要幾多、還款期點定，呢啲問題背後，其實都指向同一個核心，就係呢盤生意值幾多錢，同埋金融機構點樣睇呢筆收購。想攞到理想嘅 sme貸款 額度，第一步要搞清估值邏輯，唔係一味同賣家鬥價，否則簽咗約先發現借唔夠，就返唔到轉頭。

收購融資同普通生意貸款唔同，因為佢嘅抵押品同現金流依據，係一盤你仲未正式接手嘅生意。金融機構要做嘅，係喺你簽約之前，就判斷出呢盤生意接手之後有幾大機會繼續賺錢，先至肯批出合理嘅額度同年期。換句話講，賣家開價幾多只係起點，金融機構認唔認同呢個價、肯唔肯跟住批，先至係成單收購融資最關鍵嘅一環，亦係買家最需要提早做足功課嘅地方。

頂手費係點樣估出嚟

頂手費係收購現成門店最令人頭大嘅一項。佢唔等於舖頭入面設備嘅價值，而係賣家將成盤生意連同裝修、牌照、客底、商譽一次過轉讓時，向你收取嘅一筆溢價。舉個例，一間茶餐廳嘅爐具、雪櫃、枱凳二手價可能得十幾萬，但賣家開嘅頂手費隨時係五十萬，多出嚟嗰四十萬，就係佢覺得呢個位置、呢班熟客同呢個招牌值嘅錢。所以頂手費高低，往往反映賣家對自己生意前景嘅信心，亦係雙方拉鋸最耐嘅地方，唔可以單靠感覺去判斷。

要合理判斷頂手費，最常用嘅方法係用利潤回本期倒算。假設間舖每年淨賺三十萬，賣家開價頂手費六十萬，即係兩年回本，呢個水平喺飲食業算合理；如果開到一百二十萬，即係四年先回本，就要諗清楚值唔值。另一個參考係用營業額倍數，通常飲食零售大約係半年到一年純利作為頂手費。買家不妨要求賣家出示近兩三年嘅核數報告同銀行月結單，逐個月對數，先至唔會被一個靚仔嘅頂手費數字呃到。最好仲要睇埋間舖嘅季節性，因為有啲生意旺淡季差別好大，淨係睇一兩個月嘅數好易誤判。

生財工具同存貨點計值

生財工具，即係間舖用嚟做生意嘅設備，包括廚房爐具、雪櫃、收銀系統、陳列架同枱凳。呢啲嘢嘅估值相對直接，通常用重置成本再打折嘅方法，即係估吓今日買返一套全新要幾錢，然後按已使用年期折舊，再對比二手市場價。一般嚟講，飲食業嘅爐具同冷凍設備折舊好快，三五年機齡可能只剩返三成價值，所以買家唔好因為賣家話係靚爐靚雪櫃就照單全收，一定要親身睇實物同埋查清楚保養記錄。

存貨就更加要小心。食品、飲品呢類易變質嘅存貨，估值時要按接近到期日同銷售速度打折，甚至只計成本價嘅一部分；耐用嘅雜貨、文具、電子配件就可以計得足少少。銀行同財務公司審批 sme貸款 時，對生財工具同存貨嘅接納程度不一，通常只會用一個較保守嘅折扣率計入可抵押價值，所以呢兩項通常唔足以單獨支撐成筆收購融資，仲要配合其他結構同埋盈利紀錄先至夠數。買家落訂之前，最好同金融機構傾清楚生財工具、存貨各自嘅計法同折扣率，避免去到正式批核先發現有落差，搞到自己失預算。

商譽同熟客底點衡量

商譽係收購融資入面最難量化嘅一環。佢代表間舖咁多年累積落嚟嘅名聲、熟客網絡、街坊口碑同穩定嘅供應商關係，呢啲嘢喺帳面上睇唔到，但就係生意持續有單嘅原因。正正因為咁，銀行喺審批 sme貸款 嗰陣，通常唔會將商譽當作抵押品，對商譽嘅估值非常保守，好多時直接唔計入貸款基礎，而係靠其他實物資產同盈利紀錄去支撐額度。買家要有心理準備，賣家口中值錢嘅商譽，落喺金融機構眼中未必值咁多。

要衡量商譽，市場上會用超額盈利法，即係計吓間舖嘅實際盈利，超出同類新舖正常回報嗰部分，就反映商譽嘅價值。例如同區一間新開嘅同類舖，正常每年賺十五萬，而呢間舊舖每年賺三十萬，多出嚟嗰十五萬，就可以理解為商譽同熟客底帶嚟嘅額外盈利，再按若干倍數折算成價值。實際操作上，買家可以睇營業紀錄、會員數目、外賣平台評價同回頭率，幫自己判斷個商譽值唔值個價，唔好淨係信賣家一面之詞。總之，商譽要憑歷史數據同客觀指標去量度，而唔係憑賣家一番說話去估，先至唔會高估咗自己接手嘅價值。

融資結構點樣配搭

收購融資通常唔係一筆過借晒，而係分幾層去配搭，先至夾得啱盤數。申請 sme貸款 嗰陣，常見做法係用有抵押嘅分期貸款去應付頂手費同生財工具，因為呢部分金額大、回本期長，適合攤長嚟還；再用設備融資或者租購形式處理部分設備，減輕初期現金壓力；如果收購後要補貨、交租、出糧，就再配一筆營運資金貸款，應付日常周轉。三種工具各有用途，夾埋一齊先至係完整方案。

實際比例上，銀行同財務公司通常會要求買家自己落一定比例嘅首期，收購現成門店嘅首期一般介乎三成至五成，視乎生意質素同抵押品而定。餘下部分再按資產類別拆開嚟做，還款期由一年至五年不等，飲食業因為設備折舊快，年期普遍較短。買家計數時，一定要將每月供款連同租金、人工、水電煤一齊計入收支，確保收購之後盤數仍然企得穩，唔好淨係諗住借唔借得到。分層配搭嘅精髓，就係令每一筆錢都用最合適嘅工具同年期去應付，供款壓力先至可以平均攤開，唔會集中喺頭幾個月壓到你唞唔到氣。

銀行定財務公司邊個啱

揀銀行定財務公司，取決於你嘅信貸狀況、時間要求同埋生意文件齊唔齊。銀行嘅好處係利息較低，特別係經中小企融資擔保計劃申請 sme貸款，可以做到較高成數同較長年期，但代價係審批時間長、文件要求高，要生意有靚靚嘅盈利紀錄先容易過到。如果間舖嘅數唔算靚，或者你想快啲落實收購、唔想俾人截糊，財務公司會係更實際嘅選擇，兩條路各有取捨。

財務公司嘅優勢在於審批靈活、放款快，對盈利紀錄同抵押品嘅要求冇咁死板，會更加睇重生意嘅現金流同實際營運狀況。以 BB Finance 為例，會按每盤生意嘅實際情況度身訂做方案，唔會一刀切。不過財務公司嘅利息一般高過銀行，所以買家要計清楚成本，比較唔同機構嘅年利率、手續費同提前還款條款先至決定。呢方面可以參考 香港金融管理局 對持牌放債人同借貸嘅監管資料，幫自己揀得精明。

申請前要準備邊啲文件

收購融資要批得快，文件準備得齊唔齊係關鍵。申請 sme貸款 最基本嘅文件，包括生意嘅財務報表、過去兩三年嘅稅單同核數報告、銀行月結單、租約、商業登記同各類牌照，以及賣家嗰邊嘅營業紀錄。如果間舖有外賣平台或者 POS 系統，拉返份銷售數據出嚟，對證明營業額好有幫助。文件越齊，金融機構越易判斷盤數，審批時間自然縮短，你落實收購嘅把握亦越大。

買家自己嗰邊，就要準備個人身份證明、個人信貸報告同資產證明。個人信貸報告可以向 環聯信貸 查閱，睇清自己有冇逾期紀錄、信貸額度用咗幾多，因為買家嘅個人信貸狀況，往往直接影響收購融資批唔批、批幾多。公司方面，如果係有限公司收購，仲要準備公司查冊、股東會決議同埋一份初步估值報告。準備妥當，先至唔會喺關鍵時刻因為欠一份文件而拖慢成單交易。

收購融資常見伏位

收購現成門店最大嘅伏位，係頂手費被高估。賣家往往會將自己嘅心血、感情同埋對前景嘅期望，通通計入頂手費，但呢啲嘢未必有實質價值，接手之後亦未必帶得走。另一個常見問題係租約即將到期，如果收購咗間舖但租約只剩返幾個月，業主又唔肯續約或者大幅加租，成盤生意嘅價值就會大打折扣。所以簽約前，一定要確認租約年期、續租條款同加租幅度，呢啲細節隨時決定成單交易嘅成敗。

仲有一啲隱藏負債要提防，例如賣家欠供應商嘅貨款、未處理嘅勞工糾紛或者舊有嘅稅務問題，呢啲都可能喺轉手之後變成買家嘅責任。收購前最好做足盡職審查，查清楚有冇未繳嘅租金、差餉、強積金同水電煤，甚至考慮喺合約加入賣家保證條款。理財同借貸嘅基本概念，可以參考 投資者及理財教育委員會 嘅免費資源，幫自己諗清盤數，先至落筆簽約。

常見問題

問：收購現成門店最多可以借到幾多成？

答：視乎生意質素、抵押品同買家信貸而定，一般介乎總收購價五成至七成，經中小企融資擔保計劃有機會做到更高成數，但其餘部分要由買家以首期承擔。

問：頂手費可唔可以獨立申請貸款？

答：頂手費屬無形溢價，單獨申請難度較高，通常要連同生財工具同存貨一併計入整筆收購融資，機構先肯批。

問：收購融資嘅還款期通常有幾長？

答：一般由一年至五年不等，視乎資產類別同生意性質，飲食業等設備折舊快，年期普遍較短，周轉部分則更短，營運資金通常係短至中期。

問：間舖盈利紀錄麻麻，仲借唔借到？

答：銀行可能較難批，但財務公司較著重現金流同實際營運狀況，仍有可能批出，惟利息相對較高，要計清成本。

問：商譽會唔會計入貸款抵押？

答：絕大部分機構唔會將商譽當抵押，因為佢難以變現，額度主要靠實物資產、盈利紀錄同個人擔保一齊支撐。

問：收購前最緊要查清楚啲咩？

答：查租約年期同續租條款、有冇隱藏負債、牌照可否轉名，以及賣家嘅營業紀錄同核數報告，最好做足盡職審查，先至唔會接咗手先發現手尾。

問：頂手費太高點樣壓價？

答：要求賣家出示核數報告同月結單，用回本期同利潤倍數倒算，逐個月對數，先至有實質議價基礎。

問：首期通常要準備幾多？

答：收購現成門店首期一般介乎三成至五成，視乎生意質素同抵押品而定，銀行嘅要求有機會更高。

問：生財工具點樣估值最公道？

答：用重置成本再按年期折舊，對比二手市場價，仲要親身睇實物同保養記錄，唔好淨係信賣家一面之詞。

問：財務公司同銀行申請有咩分別？

答：銀行利息低但要求高、審批慢；財務公司靈活放款快，利息較高，適合文件或盈利紀錄未夠靚嘅情況。

問：收購後現金流好緊，點算？

答：預留六個月營運開支做緩衝，將每月供款連同租金、人工一齊計入收支，確保盤數企得穩先好簽約。

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