港商內地廠房同跨境資產：用內地資產申請香港 SME 貸款嘅可行性同限制

老細，如果你係北上開廠或者喺內地有物業倉庫嘅港商，想用嗰邊資產做抵押喺香港借貸款周轉，我直接講：內地資產可以幫到手，但限制多過你想像，唔係咩都做得到。呢篇 sme貸款 講清邊啲資產銀行收、邊啲收唔到，仲有跨區估值陷阱。

先睇數據：港商嘅跨境資產版圖

唔少香港廠家早年將生產線搬去珠三角，喺東莞、深圳、中山一帶設廠，亦有零售老細喺內地開舖。呢批老細嘅身家有相當部分壓喺內地，香港總部反而係輕資產，融資嗰陣就出現「資產喺對岸、錢喺香港」嘅錯位。

呢種錯位令好多老細以為，自己內地廠房值幾千萬，香港借貸就手到拿來。現實係機構只會按佢哋嘅跨境標準計，借到嘅數往往得期望嘅一半，落差夠晒驚喜。

港商北上嘅規模

過去幾十年港商北上設廠成為常態，珠三角一帶隨處可見港資工廠同港人開嘅店。呢啲老細面對嘅共同難題，係想喺香港借錢周轉，手上最值錢嘅籌碼卻喺內地。想了解港商營商佈局，投資推廣署有整理相關數據 投資推廣署。

銀行點睇呢筆資產

香港機構評估貸款，傳統上最信本地資產同本地現金流。內地資產因為法律同變現隔咗個關，普遍畀嘅折扣率較高，即係同樣值錢嘅廠房，可以借到嘅錢少過香港物業。呢點老細要有心理準備，詳情可睇 sme貸款 嘅估值對比。

原因好實際：一旦你還唔到，機構要跨境去執行資產，成本同不確定都高，所以寧願借少啲、留多啲緩衝。呢個邏輯適用於所有跨境抵押，唔止內地，老細要搞清楚遊戲規則。

可行性：邊類內地資產香港機構收

唔係所有內地資產香港機構都收，下面逐類拆解，先搞清楚你手上有冇啱用嘅籌碼。

我習慣叫客仔先列一張資產清單，分清楚邊啲有契、邊啲冇契、邊啲機構歷來收過。做咗呢步，再去問數就唔會亂撞，慳返唔少來回時間，亦唔會被sales帶住走。

廠房同工業地

工業廠房、自置嘅生產用地，係最常被接納嘅內地資產，因為有實體、有產權證。不過機構通常要求產權清晰、無查封，仲要派內地估值師出評估報告，手續比本地資產繁複。細節可對比 sme貸款 嘅抵押清單。

住宅同商舖

北上港商喺內地買嘅住宅或者街舖，部分機構都收，但折扣率比廠房更狠，因為流動性同法律風險更高。如果你間公司想用內地住宅做抵押，最好先問清楚成數，唔好估高咗，否則周轉計劃會甩轆。

尤其係住宅，內地樓市近年波動大，機構估值會更加保守，部分甚至暫停收內地住宅。所以呢類資產唔好當保險，隨時借唔到，排融資嗰陣要預另一手。

設備同存貨（通常唔收）

機器、原料、成品存貨呢類，香港機構多數唔當正抵押品，頂多計入公司資產焗住睇。原因係設備折舊快、存貨難估值又難變現，所以唔好指望靠倉庫貨品借到大錢，呢點好多新手老細都會中伏。

有客仔試過拎一倉存貨想押，機構直接話數唔到，因為今日值錢聽日可能滯銷。設備就更加，買入價同二手價可以差幾倍，機構點敢當正抵押品，老細唔好浪費心機喺呢度。

限制一：跨境法律同執行難

收唔收得同借到幾多，仲未係最難，最難係出事之後機構點樣執行，呢層風險直接壓低成數。

產權認證麻煩

內地產權證同香港嘅契唔同系統，機構要查冊、做公證、可能要律師跨境核實，時間同成本都高。一啲小廠房如果證件唔齊，根本過唔到機構嘅合規關，未到講數已經借唔到錢。

我見過最誇張係廠房有歷史遺留嘅土地問題，查冊查咗大半年都搞唔清。所以證件齊唔齊，係內地資產借貸嘅第一關，過唔到就唔使諗落去，先補文件再出發。

拍賣變現慢

最怕係借款人還唔到，機構要處置內地資產。內地拍賣流程長、外地機構未必熟悉，變現可能拖幾年。因為呢個執行風險，機構寧願借少啲，所以成數偏低係常態，唔係刻意刁難。

有老細以為機構收咗資產就等於穩，其實機構都驚處置唔到，所以先喺借出嗰陣壓低成數。雙方都驚同一件事，成數低就唔出奇，理解咗就唔會覺得機構玩嘢。

限制二：估值打折同匯率

就算資產收得、手續過到，仲有兩重老細容易忽略嘅「折讓」，直接影響你借到嘅實際金額。

折扣率幾狠

同樣估值一千萬嘅資產，香港物業可能借到五成，內地廠房可能只借到三成甚至更低。呢口折讓就係機構對跨境風險嘅定價，老細計劃借錢週轉嗰陣要預較低成數，唔好按香港物業嘅標準去估。

老細計劃嗰陣，最穩陣係用五折去估自己內地資產嘅借貸力，即係值一千萬當五百萬使。估得太樂觀，周轉度會差一截，隨時不夠錢找數，到時才補救就遲。

人民幣風險

內地資產以人民幣計值，香港貸款多數港幣還。萬一人民幣貶值，你資產嘅港幣價值縮水，但欠款唔會跟住減。呢重匯率風險係純內地資產獨有，香港物業就無呢個煩惱。關於兩地營商差異，香港貿易發展局有唔少研究可供參考 香港貿易發展局。

跨地區對比：香港資產 vs 內地資產（A4 錨點）

下面呢張表直觀對比兩地資產做抵押嘅分別，幫老細快速判斷邊樣嘢借錢更有利，唔使逐間機構問到暈。

比較位	香港資產	內地資產
機構接受度	高	中至低
按揭成數	較高	明顯較低
批核速度	快	慢（要跨境查冊）
變現難度	容易	困難
匯率風險	無	有（人民幣）
合適用途	大額長期	補充周轉

點解成數差咁遠

成數差距源自執行風險：香港資產執行成熟、拍賣快；內地資產隔咗法律同地域，機構冇咁易收尾。所以同等價值，內地資產借到嘅錢少截，呢點唔係歧視，係風險定價，老細要理性看待。

咩時候反而用內地資產好

如果你香港總部已經無乜資產、但內地廠房值錢，咁內地資產都係唯一籌碼，借到少啲好過借唔到。呢種情況與其糾結成數，不如諗點樣補強香港公司流水。更多比較見 sme貸款 嘅跨區個案。

實際做法：三條可行路

搞清楚限制之後，落手做有幾條路，老細可以按自己架構揀最順嘅一條，唔使硬碰內地資產。

內地分行抵押

如果你間集團本身喺內地有銀行戶口，可以用內地資產向當地分行抵押，借人民幣再調返香港。滙豐商業理財呢類跨國銀行有相關跨境安排可查 滙豐商業理財。

香港總部流水借貸

最穩陣嘅做法，係唔靠內地資產，改以香港公司嘅營業額同還款紀錄去借。只要香港總部有穩定入數，機構根本唔使你拎內地業權，批核仲快過用資產抵押，係多數細企嘅首選。

呢條路最著數係快同穩，機構睇嘅係你香港公司嘅真金白銀生意，唔使理你內地有幾多業權。所以北上港商如果總部仲有運作，優先用好呢張牌，先借到周轉錢再算。

跨境擔保結構

大集團可以用內地子公司資產做擔保，由香港母公司借貸，中間過埋集團架構同法律文件。呢條路手續最重，通常只適合規模大、有專業顧問嘅企業，細企未必搞得掂。關於申請邏輯可睇 sme貸款 嘅入門指南。

要留意，呢種架構涉及兩地稅務同法律，最好搵熟悉跨境嘅顧問幫手搭，唔好自己照抄網上範本，否則隨時合規出事，仲拖累埋香港母公司。

客仔個案：兩個相反結果

理論講多不如睇真人，下面兩個係我經手過嘅北上港商，一個繞過資產、一個被迫用資產，結果啱啱相反。

志明哥嘅東莞廠

志明哥喺東莞自置廠房，想喺香港借錢擴線。初期用廠房做抵押，機構只肯借三成，仲要搞咗兩個月查冊。後來佢改以香港公司流水借，反而一星期批到，仲借多啲。證明有時繞過資產更抵，唔好死揼內地業權。

家雯姐嘅深圳舖

家雯姐香港總部係空殼，但深圳有兩間街舖。佢無香港資產可押，唯有用深圳舖做抵押先借到錢周轉。雖則成數低、息口貴啲，但救到急。佢話「有籌碼好過無」，呢種被逼用內地資產嘅情況在北上港商好常見，唔好睇死佢。

常見迷思拆解

有老細以為內地資產同香港資產借錢一樣方便，實情成數同速度都差一截。亦有人以為存貨機器可以押大錢，結果機構根本唔收。最實際係先問機構收唔收、借幾多成，再決定點樣排佈融資。想睇更多產品，不妨參考 sme貸款 整理嘅方案。

常見問題

問：香港機構收唔收內地廠房做抵押？

答：多數收自置廠房同工業地，但要求產權清晰、無查封，仲要跨境估值，手續繁複，借到成數偏低。

問：內地住宅同街舖借錢得唔得？

答：部分機構收，但折扣率比廠房更狠，因為流動性同法律風險高，借之前要先問清楚實際成數。

問：機器設備同存貨可唔可以押？

答：香港機構多數唔當正抵押品，頂多計入公司資產參考，因為折舊快又難變現，唔好指望借大錢。

問：點解內地資產借到嘅錢少咁多？

答：源自跨境執行風險，拍賣變現慢、法律隔關，機構用低成數同高折讓去對沖，唔係歧視，係風險定價。

問：人民幣資產有咩額外風險？

答：資產以人民幣計值、貸款多數港幣還，人民幣貶值會令資產港幣價縮水，但欠款不變，呢重匯率風險要計。

問：有冇方法繞過內地資產限制？

答：可以改以香港公司營業額同還款紀錄去借，只要總部有穩定入數，批核快過用資產抵押，多數細企首選。

問：跨境擔保結構適合邊類企業？

答：適合有內地子公司嘅大集團，用子公司資產擔保、母公司借貸，手續重，細企通常搞唔掂呢條路。

問：內地分行抵押同香港借有咩分別？

答：內地分行押資產借人民幣再調返港，滙豐呢類跨國銀有相關安排；香港借就直接港幣，用途更靈活。

問：批核內地資產通常要幾耐？

答：因為要跨境查冊、公證、估值，普遍比本地資產慢，常見以月計，證件齊都唔係幾日搞掂。

問：政府有冇支援跨境融資？

答：SFGS 八成同九成擔保仍開放，百分百擔保安排已截止，但擔保唔等於收內地資產，視乎個別情況。

問：點樣提高內地資產借貸成功率？

答：產權證件備齊、搵熟悉跨境嘅機構、必要時補強香港公司流水，三管齊下成功率會高啲，唔好盲目遞件。

免責聲明：本文僅供參考，不構成任何貸款建議或要約。貸款利率、額度及審批結果視乎個別申請人之信貸評估而定。申請前請仔細閱讀貸款條款及細則。本公司為香港持牌放債人，放債人牌照號碼：1782/2025，根據《放債人條例》（第163章）領牌；所有貸款產品之利率、額度及審批結果，均以個別申請人之信貸評估及最終簽署之貸款協議為準。