專業人士買樓「按揭與貸款」唔爆DSR

專業人士收入高、前景好，好多人都係「買樓」同「借專業人士貸款」兩件事一齊做。但呢度有個好多人忽略嘅陷阱：你以為自己收入高、供得起，結果銀行一計你嘅「DSR」（債務供款比率），先發現你原來已經「爆燈」。一句講晒：專業人士買樓，最緊要係識得將「按揭」同 專業人士貸款 兩筆數「夾啱時序、計清 DSR」，先至唔會因為一時貪方便而令到成個置業計劃泡湯。以下我同你拆清楚。

DSR 係咩：銀行點計你嘅供款能力

DSR 全名係 Debt Servicing Ratio，即係「債務供款比率」。銀行會將你每月嘅總供款（包括按揭、私人貸款、專業人士貸款、卡數分期等等），同你每月嘅收入對比，計出一個百分比，去判斷你「供唔供得起」。

DSR 呢個概念，其實係銀行風險管理嘅核心工具。銀行唔想借錢俾一個「收入好但負債爆」嘅人，因為咁樣違約風險高。所以銀行用 DSR 做「安全線」，確保你每個月仲有足夠嘅錢去應付生活同應急，先至肯批貸款。

一般嚟講，銀行對 DSR 有嚴格嘅上限要求，通常唔可以超過你收入嘅某個百分比（例如五成）。換句話說，你每個月用嚟還債嘅錢，唔可以超過你收入嘅一半。超過咗，銀行就覺得你「供得太吃力」，會收緊甚至拒絕批。

所以 DSR 係你「買樓 + 借貸款」呢個組合入面，最關鍵嘅一條線。你收入幾高都好，只要 DSR 超標，銀行都會話「唔得」。呢個就係好多專業人士「估唔到」嘅位。

所以要準確知道自己嘅 DSR，第一步係搞清楚你嘅「每月收入」有幾多。呢度要用「銀行計嘅收入」，而唔係你「覺得嘅收入」。想了解收入點樣界定，可以參考 稅務局 嘅資訊，用稅單上面嘅收入做基準最穩陣。

專業人士貸款點樣影響你嘅 DSR

專業人士貸款嘅每月供款，會「計入」你嘅 DSR。即係話，你申請咗一筆專業人士貸款，每個月供幾千蚊，呢筆數就會加入你嘅總供款，直接推高你嘅 DSR。

呢個「計入」係「全額計入」，即係你筆專業人士貸款嘅完整月供，一蚊都唔會少咁計入去。有啲人以為銀行會「打折」或者「部分計」，其實唔會，貸款供款係硬性全額計入 DSR 嘅。所以你要好認真咁看待每一筆貸款嘅供款數字。

如果之後你再申請按揭買樓，銀行就會將「按揭供款 + 專業人士貸款供款 + 其他負債」全部加埋，同你嘅收入對比。如果你筆專業人士貸款嘅供款唔細，加埋按揭，好容易就令 DSR 超標。

所以一個好常見嘅情況係：專業人士先借咗一筆大額嘅專業人士貸款，之後想去銀行做按揭，結果銀行計到 DSR 爆咗，按揭批唔到，成個置業計劃就咁卡住。呢個「貸款拖累按揭」嘅連鎖反應，係好多人事前冇諗到嘅。

呢個「貸款拖累按揭」嘅問題，關鍵喺「供款」而唔係「本金」。銀行睇你嘅 DSR，係睇你「每個月要還幾多」，而唔係「你借咗幾多」。所以就算你筆 專業人士貸款 金額唔算好大，只要年期短、月供高，一樣會嚴重影響你嘅 DSR。

先買樓定先借專業人士貸款：時序好關鍵

時序，係呢件事入面最關鍵嘅一環。一般嘅原則係「先買樓、後借錢」。即係話，你應該先搞掂按揭、上咗樓，之後先至考慮申請專業人士貸款。因為按揭係「大件事」，額度大、年期長，銀行審批最嚴格，你要喺「負債最輕」嘅時候先做按揭。

如果你倒轉嚟，先借咗專業人士貸款，令到自己嘅 DSR 已經去到高位，咁再去申請按揭，銀行見到你負債已經重，就會好審慎，甚至拒絕。

所以專業人士嘅「財務時序」要規劃好：先置業、先做按揭，等樓按搞掂咗、供咗一段時間，信貸紀錄靚咗，再考慮申請 專業人士貸款 做其他用途。呢個次序，可以令你兩筆數都批得順。

呢個「先置業後借貸」嘅原則，背後有一個好簡單嘅邏輯：按揭係「長期、大額」嘅負債，銀行要睇你「未來幾十年」嘅還款能力；專業人士貸款係「短期、靈活」嘅負債，銀行只睇你「未來幾年」。你唔想俾一筆短期貸款，拖累咗你嘅長期置業大計，所以先搞掂 專業人士貸款 以外嘅按揭，先至最穩陣。

點樣配合先唔爆 DSR

要唔爆 DSR，第一步係「預先計數」。喺你買樓或者借錢之前，先計清楚自己嘅每月收入、現有供款、同埋將來會加嘅供款，睇吓 DSR 會去到幾多。想了解銀行點樣計 DSR 同審批按揭，可以參考 香港金融管理局 嘅相關指引。

除咗 DSR，銀行仲會睇「壓力測試」。壓力測試係假設利率上升幾厘之後，你仲供唔供得起。呢個測試比 DSR 更嚴，好多時先至係「隱形殺手」。所以你計 DSR 嗰陣，都要預留空間去應付壓力測試。

第二步係「控制負債」。如果你本身有卡數、私人貸款、或者分期，最好喺買樓之前先處理好，降低自己嘅 DSR 底數，留返空間俾按揭。

第三步係「揀啱時序同金額」。專業人士貸款嘅金額同年期，會直接影響你嘅每月供款，繼而影響 DSR。揀啱時序、控制金額，就可以令兩筆數「和平共處」。

呢度再講一個技巧：如果你真係要同時申請，可以將專業人士貸款嘅年期「拉長」，令每月供款降低，減輕對 DSR 嘅衝擊。雖然長年期總利息會多啲，但可以幫你保住按揭呢筆「大數」。呢個取捨，申請 專業人士貸款 嗰陣要識得同銀行傾。

一個專業人士買樓嘅個案

我處理過一個做醫生嘅客，佢收入好高，月入二十幾萬。佢想買一間千幾萬嘅樓，同時又借一筆二百萬嘅專業人士貸款做裝修同投資。佢嘅諗法係「我收入咁高，供得起啦」。

但佢冇諗到，銀行計 DSR 嘅時候，係「按揭供款加專業人士貸款供款加埋其他負債」一齊計。佢筆按揭供款已經要五、六萬，再加埋專業人士貸款供款，DSR 即刻逼近甚至超過上限，銀行對佢嘅按揭申請就變得審慎。

我幫佢重新規劃：先搞掂按揭、上咗樓，等樓按穩定之後，先至申請專業人士貸款，而且金額調低啲、年期拉長啲，令每月供款控制喺合理範圍。結果兩筆數都順利批到，佢嘅置業計劃亦冇受影響。

呢個個案嘅啟示好清楚：專業人士收入高，反而容易「輕敵」，以為自己一定供得起，就冇認真計 DSR。但銀行係「用數字講嘢」嘅，你收入幾高都好，DSR 一超標，銀行就唔會同你講情面。所以愈係高收入嘅專業人士，愈要提早做好 DSR 規劃。

買樓前嘅 DSR 自查清單

買樓之前，你應該做一次「DSR 自查」。第一，列出你所有嘅現有負債，包括卡數、私人貸款、分期，計出每月總供款。

第二，估算你將來嘅按揭供款，加埋你打算借嘅專業人士貸款供款，計出「將來嘅總供款」。

第三，將總供款同你嘅收入對比，睇吓 DSR 會去到幾多。想了解自己嘅信貸同負債狀況，可以參考 環聯信貸 嘅報告服務。如果 DSR 超標，就要調整計劃——推遲借專業人士貸款、降低金額、或者先清減現有負債。

自查嘅時候，最好搵一個熟悉銀行審批嘅人幫你睇多次。因為 DSR 嘅計算有啲細節位，例如邊啲收入計、邊啲負債計，自己未必搞得清。一個有經驗嘅顧問，可以幫你準確計出 DSR，及早發現問題。

專業人士嘅實用建議

第一個建議：置業優先，貸款殿後。按揭係「大件事」，一定要喺負債最輕嘅時候做，專業人士貸款就等樓按穩定之後先考慮。

第二個建議：留返 DSR 緩衝。唔好計到「啱啱好」，要留返兩三成嘅緩衝空間，因為銀行嘅標準、你嘅收入都可能變。

第三個建議：比較唔同機構。唔同銀行對 DSR 嘅計算同專業人士貸款嘅產品有差別，問多幾間，攞到最適合你嘅方案。呢啲工夫做足，你嘅置業同 專業人士貸款 計劃先至可以兩全其美。

最後講一句心底話：買樓係人生大事，唔好因為一時嘅財務安排失誤，令到成個計劃受影響。專業人士收入高、前途好，呢個係你嘅優勢，但優勢都要用「規劃」去保住。提前計好 DSR、排好時序，你嘅置業路先至行得穩。

常見問題

問：DSR 係咩？

答：債務供款比率，銀行將你每月總供款同收入對比，判斷你供唔供得起，有嚴格上限。

問：專業人士貸款會影響按揭嗎？

答：會，專業人士貸款供款計入 DSR，會推高你嘅總供款，可能令按揭批唔到。

問：先買樓定先借專業人士貸款？

答：先買樓，因為按揭額度大、審批嚴，要喺負債最輕嗰陣做，貸款等樓按穩定先考慮。

問：點樣唔爆 DSR？

答：預先計數、控制負債、揀啱時序同金額，令按揭同貸款供款夾得啱。

問：DSR 超標點算？

答：調整計劃，推遲借專業人士貸款、降低金額、或者先清減現有負債。

問：買樓前要做咩自查？

答：列出現有負債、估算將來供款、計 DSR，超標就要調整計劃。

問：留 DSR 緩衝有咩用？

答：銀行標準同收入可能變，留兩三成緩衝，唔使計到啱啱好。

問：收入高就一定唔爆 DSR？

答：唔一定，收入高但負債重一樣爆，銀行係用比例計，唔係淨睇收入金額。

問：問多幾間銀行有用嗎？

答：有用，唔同銀行對 DSR 計算同貸款產品有差別，比較多幾間攞到最適合方案。

問：專業人士貸款金額點控制？

答：根據自己 DSR 空間去定，唔好借到盡，留返緩衝俾將來需要。

問：壓力測試同 DSR 有咩分別？

答：DSR 係現行利率下嘅供款比例，壓力測試假設利率升幾厘後你仲供唔供得起，後者更嚴。

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