財務策劃師佣金制收入，專業人士貸款點樣計入息？

我有個客叫阿軒，做財務策劃師做咗五年，上個月佣金加埋產品分成袋咗八萬幾，今個月靜雞雞得返兩萬鬆啲，佢話啲銀行職員見到佢份糧單都皺晒眉，明明年薪好可觀，點解想借錢好似乞食咁。答案好簡單：佣金制收入絕對計得入息，保險從業員、財務策劃師、地產代理都係靠呢種模式借到錢，關鍵係你要用啱方法證明收入夠穩定。想知佣金制申請專業人士貸款點樣計入息，等我喺呢篇文章同大家逐點拆解，銀行同財務公司取態有咩分別、三種計法點樣運作，最後仲會分享一個保險團隊經理真實借到買樓首期嘅個案。

關鍵要點
- 佣金制收入一般用六至十二個月平均去計算，唔係單睇一個月糧單
- 銀行傾向對浮動收入打折，財務公司對佣金計法通常更有彈性 
- 公司確認信加銀行入賬紀錄，係佣金制申請嘅兩大鐵證
- 自僱佣金制仲要準備生意證明，審批標準同受僱有別 
- 收入結構唔同，審批結果可以差好遠，醫生同純佣金客係兩個世界

佣金制收入點解難借？

好多財務策劃師同保險從業員都會問：我明明一年賺到八十萬，點解去銀行借錢咁難？原因其實唔複雜。傳統貸款審批最鍾意「穩定」兩個字，銀行見到你每月固定入八萬，佢會安心；但見到你上個月八萬、今個月兩萬，佢腦海入面第一句就係「呢個人下個月會唔會冇糧出」。

佣金、花紅、分成呢類浮動收入，喺銀行眼中屬於「唔保證延續」嘅收入。就算你過去十二個月平均月入有五萬，銀行做壓力測試嘅時候，好常見會再打一個折扣，例如只計六成甚至五成，當你月入得三萬嚟批。呢個做法喺銀行內部叫收入打折，目的係保守啲，避免你未來收入跌嘅時候還唔到錢。

我成日同客講，銀行睇收入好似睇高爾夫球嘅讓分，佢唔係睇你打得好嗰幾場，而係睇你穩定水準有幾高。所以一個月嘅高佣金單，喺銀行眼中只係一次過嘅好彩；反而連續十二個月都有穩定佣金到帳，先至證明你嘅收入有能力維持。

仲有一點好多客忽略：壓力測試唔止睇收入，仲會睇負債比率。就算你佣金收入好靚，如果本身已經有樓按、車貸、信用卡數，負債佔收入比例高過某個水平，銀行就會即刻保守起嚟。佣金制客因為收入先被打折，負債比率好容易觸到紅線，呢個正正係點解好多佣金制客喺銀行度借唔到、反而喺財務公司可以借到嘅原因。

仲有一個現實問題：佣金制申請人嘅文件通常比受薪人士多。受薪醫生、律師交一張僱傭合約加糧單就搞掂，佣金制嘅朋友要交公司確認信、佣金結算表、銀行入賬紀錄，部分情況仲要埋稅單。文件多咗，審批自然慢咗，亦多咗被拒嘅機會。呢個正正係專業人士貸款服務嘅價值所在，我哋知道點樣將呢啲文件整理得清清楚楚，令審批員一眼就睇得明。

舉個實際例子，我哋試過幫一個月入平均六萬嘅財務策劃師去銀行估額度，銀行只當佢月入三萬六嚟計，批出嚟嘅額度少咗成一半。佢最初都好唔忿氣，但係呢個就係銀行嘅審慎原則，你改變唔到，只能夠諗計點樣喺其他渠道爭取更合理嘅計法。想知你嘅佣金結構啱唔啱申請，可以拎埋三個月佣金單嚟同我傾下，等我幫你計下邊個計法最著數。想了解更靈活嘅專業人士貸款方案，不妨直接搵我傾傾。

銀行 vs 財務公司：邊類機構肯計佣金？

呢個係最多客問嘅問題。簡單嚟講，傳統銀行對佣金制收入比較保守，財務公司同專業人士貸款服務商就靈活好多。等我用一張表話你知分別。

比較項目	傳統銀行	財務公司／專業貸款服務
佣金計入比例	通常打六至七折	可以計足甚至用平均高值
平均期數	六至十二個月	三至六個月都可以傾
文件要求	嚴格，要齊全稅單	彈性，公司信加入賬紀錄可接受
審批速度	一至兩星期	快嘅話一兩日
自僱佣金制	多數唔受理	有生意證明可受理
額度計算	保守，月入乘數低	可計埋團隊佣金等浮動部分

銀行方面，如果你份工係大保險公司直屬受僱，有固定底薪，銀行仲有機會受理；但如果你係經紀行掛單、靠純佣金搵食，好多銀行櫃枱一句「我哋唔做浮動收入」就打發你走。財務公司同專業人士貸款服務就唔同，佢哋明白保險業嘅收入模式，佣金、續期佣金、團隊管理佣金全部可以納入計算。

以我哋嘅經驗，佣金制客嚟到，通常三至五日就可以完成審批，文件齊嘅話仲可以更快。銀行要交齊稅單、公司信、強積金紀錄，仲要逐樣核實；財務公司呢邊，只要有公司確認信加上賬紀錄對得齊，好多時兩三日就搞掂。對於要趕住俾首期、趕住買車嘅客嚟講，呢個速度分別好大，好多客都話早知唔使嘥咁多時間排銀行。

我記得有一次，一個保險經紀拎住三大疊文件去銀行，銀行話佢收入唔穩定，佢嬲到差啲掉咗啲文件。後嚟佢搵我哋，我哋將佢十二個月嘅佣金紀錄整理好，用平均計法，最後批咗七十萬，佢開心到話早知唔使嘥時間排銀行。

不過我要老實講，銀行唔係完全冇得傾。如果你喺銀行有多年往來、有樓按、有定期存款，銀行對你嘅信任會高啲，佣金折讓比例會鬆啲。所以申請之前，最好計清楚自己喺唔同渠道嘅身價，唔好淨係去一間就下定論。根據香港金融管理局嘅要求，所有認可機構做貸款審批都要做審慎嘅信貸評估，但點樣評估、收入計幾多成，每間機構嘅內部政策都可以好唔同，所以問多幾間永遠係啱嘅策略。消費者委員會都提醒大家，消費者委員會喺比較貸款產品嘅時候，要留意實際年利率同手續費，唔好淨係睇廣告大字，呢點對佣金制客嚟講更加重要，因為你嘅計法同受薪客完全唔同。

佣金制計入息 3 種方法

講到最核心嘅問題：佣金制收入究竟有邊幾種計法？我綜合咗多年經驗，最常見係以下三種。

第一種係十二個月平均法。將你過去十二個月嘅佣金收入加埋，除返十二，得出平均月入。呢個係銀行同財務公司最常用嘅方法，因為佢可以抹平季節性波動。保險業本身有農曆年前後衝單嘅現象，如果單睇嗰兩個月，收入會好靚；但平均返十二個月，先至反映到真實水平。舉例，有個客一月同二月各收十萬佣金，但係之後十個月平均得兩萬，用平均法計出嚟月入得三萬三，呢個先係銀行眼中嘅真實數。

第二種係固定百分比法。機構會將你嘅佣金收入乘一個百分比，例如七成，計入月入。呢個方法對申請人嚟講通常冇咁著數，因為一嚟就打折。但如果你收入波動好大，又或者得幾個月佣金紀錄，機構可能寧願用呢個方法，至少佢覺得穩陣。有啲銀行仲會將你過去兩個年度嘅佣金對比，揀比較低嗰年嚟計，呢種做法對收入上升期嘅朋友特別唔著數。

第三種係佣金加底薪組合。如果你本身有底薪，機構會將底薪全數計入，再將佣金按比例加埋一齊。例如你底薪一萬五，佣金平均三萬，機構可能計一萬五加兩萬一，月入當三萬六。呢個組合對有底薪嘅保險從業員最著數，因為底薪部分係實數，唔會被打折。團隊經理仲有機會將管理佣金都計入去，條數會更加靚。

順帶一提，我哋計數嘅時候，會將花紅、加班費呢類一次過收入同佣金分開睇。花紅一年一次，佣金係持續性收入，兩者喺審批員眼中嘅份量完全唔同。所以準備文件嗰陣，最好將佣金單同花紅單分開整理，方便審批員逐項核對，唔好堆埋一疊就算。

揀邊個方法，視乎你嘅收入結構同文件齊唔齊。好多專業人士都會問我：邊個方法借得最多？答案係冇絕對，要計過先知。一般嚟講，如果你佣金紀錄完整、入賬清晰，十二個月平均法通常係最寬鬆嘅計法。

如果你都想知自己可以用邊個計法，可以參考投資者及理財教育委員會嘅理財規劃資源，先了解自己嘅現金流結構，再帶齊文件嚟搵我幫你計一計專業人士貸款嘅額度。

財務策劃師 vs 保險經紀 vs 醫生：收入結構差別點影響審批

好多客以為專業人士貸款即係有專業資格就借到，其實收入結構先至係最大關鍵。我哋好常用三類人嚟做對比：財務策劃師、保險經紀、醫生。三者都係專業人士，但喺貸款審批員眼中完全唔同。

收入結構	財務策劃師	保險經紀	醫生
主要收入來源	佣金加分成	純佣金為主	固定薪金
收入穩定性	中等	較波動	極高
底薪比例	可高可低	通常冇	全薪
審批難度	中等	較難	最容易
貸款額度倍數	中	低	高

醫生嘅收入結構係銀行最愛：固定薪金、穩定入賬、職涯清晰，所以醫生申請專業人士貸款，額度倍數通常最高，利率亦最靚。律師、會計師、牙醫呢類受薪或合夥人專業人士，情況都類似。好多銀行見到醫生兩個字，甚至連證明文件都可以少交幾樣。

財務策劃師就係中間偏難嗰類。如果你係大公司旗下受僱，有底薪有佣金，銀行仲願意傾；但如果你係獨立理財顧問，收入完全靠客戶單，審批員就會打醒十二分精神。保險經紀就更加典型嘅浮動收入客，尤其係新人，頭一兩年單量唔穩定，好容易被人拒。我哋成日見到保險新人嚟申請，我會同佢哋講：捱過頭兩年，儲夠十二個月穩定紀錄，你先至係貸款市場嘅玩家。

除咗收入結構，喺職年期都好影響審批。一個做咗十年嘅財務策劃師，同一個入行一年嘅新丁，就算月入一樣，審批結果可以差天共地。因為十年嘅紀錄證明你捱得過行業周期，銀行信得過你嘅持續還款能力；新丁就算單月收入再高，審批員都會擔心佢捱唔捱得住頭兩年。

我成日同客講：喺貸款世界入面，收入結構嘅影響力，隨時大過你張證書。所以你申請之前，第一件事唔係揀機構，而係搞清楚自己屬於邊類收入結構，再決定點樣準備文件。

Mandy 經驗：一個保險團隊經理點樣借到買樓首期

講咗咁多理論，同大家分享一個真係發生過嘅個案。舊年有個客叫Michael，喺保險公司做團隊經理，手下管住八個agent，自己都有做單。佢底薪得兩萬幾，但加上團隊佣金同個人佣金，一年收入可以去到九十萬。

Michael想買樓，首期差一百萬，佢去咗兩間銀行，銀行一見佢糧單只有兩萬幾底薪，個個都話唔夠計。佢好沮喪，因為佢啲收入明明係真金白銀入咗銀行戶口，點解銀行當佢窮人。佢話嗰陣時成晚瞓唔著，差啲諗住放棄買樓。

我哋接手之後做咗三件事。第一，幫佢向公司攞正式確認信，列明佢嘅職位、團隊規模同過去十二個月嘅佣金結算總額。第二，將佢銀行戶口過去十二個月嘅入賬紀錄全部列印，逐筆對返佣金結算單，證明每一毫子都係收入入帳。第三，用十二個月平均法計返佢嘅平均月入，計出嚟大概七萬五。

最後我哋幫佢喺財務機構度批到一百萬額度，佢成功上咗車，仲同屋企人一齊搬入新居。Michael後來同我講，佢以前以為借錢就係睇糧單，原來佣金制都有得傾，只係要識得點樣將收入翻譯成審批員睇得明嘅語言。呢個個案最令我深刻嘅係，Michael明明係一個好穩定嘅高收入專業人士，但係因為唔識包裝，差啲同層樓擦身而過。

如果你都係佣金制收入，又想知自己可以借到幾多，唔好淨係自己估，拎齊三個月佣金單嚟同我傾傾，好多時計完你會發現，額度比你以為嘅多好多。呢啲情況我哋喺專業人士貸款申請入面見得太多喇。

總結：佣金制申請 5 步準備清單

總結返成篇文章，佣金制收入申請貸款，重點唔係你賺幾多，而係你點樣證明。以下係我畀所有佣金制客嘅五步準備清單。

第一步，整理十二個月收入紀錄。佣金結算單、銀行入賬紀錄、稅單，全部要齊。銀行最怕你口講有幾多，你要用文件話佢知。

第二步，向公司攞收入確認信。列明職位、在職年期、收入結構，有公司蓋章嗰種。呢封信喺審批入面好有份量，好多時係成敗關鍵。

第三步，了解自己屬於邊種計法。底薪加佣金組合、十二個月平均、定係固定百分比，每種計法出嚟嘅額度都可以差好遠，揀啱計法等於揀啱額度。

第四步，比較唔同機構。銀行、財務公司、專業人士貸款服務，逐間問，逐間計，先至知道邊度最著數，千祈唔好怕麻煩。

第五步，搵一個熟悉呢行嘅顧問幫手。佣金制申請有好多細節，一個有經驗嘅顧問可以幫你避開好多冤枉路，慳返嘅時間同利息隨時多過你諗。

呢五步聽落好似好多工夫，但其實大部分文件你本身就有，只係要花少少時間整理。好多客同我講，早知咁簡單就唔使自己喺度估估下，嘥咗幾個月時間。你嘅佣金收入係真金白銀，值得用正確嘅方法證明俾審批員睇。想開始嘅話，可以隨時搵我，等我幫你睇下專業人士貸款可以點樣配合你嘅收入模式。

常見問題

問：財務策劃師冇底薪，可以申請專業人士貸款嗎？

答：可以。只要佣金收入穩定、文件齊全，用平均計法一樣計到入息，額度未必輸畀受薪客，關鍵係紀錄要清晰。

問：佣金制收入通常要幾耐紀錄先夠？

答：一般要六至十二個月紀錄，紀錄愈長愈好，審批愈有把握，三個月只係最低門檻，唔建議太短時間就申請，例如三個月內申請兩次都唔建議。

問：公司確認信有冇指定格式？

答：冇統一格式，但要列明職位、在職年期、收入結構同公司蓋章，愈詳細愈有說服力，最好用公司信紙印。

問：銀行同財務公司邊個肯計佣金？

答：傳統銀行多數打折，財務公司同專業貸款服務對佣金計法較有彈性，額度亦會闊啲，可以多間比較再決定。

問：自僱保險經紀點證明收入？

答：要準備生意證明，例如商業登記、強積金供款紀錄、稅單同銀行入賬紀錄，缺一不可，文件要成套先穩陣。

問：佣金收入會唔會影響貸款利率？

答：有機會。收入證明愈清晰、紀錄愈長，利率愈有得傾；反之文件亂，利率會貴啲，甚至影響批核結果。

問：可以淨係交三個月佣金單申請嗎？

答：部分財務公司可以，但額度通常會保守啲，建議盡量交足半年甚至十二個月紀錄，額度先會理想。

問：佣金制申請被拒，問題通常出喺邊？

答：多數係文件唔齊、入賬紀錄混亂，或者收入波動太大，令審批員對還款能力有顧慮，要逐項執返靚。

問：續期佣金可以計入息嗎？

答：可以。續期佣金代表穩定客源，喺審批入面係加分項，一定要記得提交，唔好漏咗呢份證明。

問：申請貸款會唔會影響環聯信貸評級？

答：查詢會記錄喺信貸報告，但正常申請同準時還款，對評級影響有限，唔使過份擔心，最緊要還款準時。

問：公司信冇蓋章，審批會唔會有問題？

答：有蓋章最穩陣，代表公司確認收入；冇蓋章部分機構都接受，但審批會嚴謹啲，文件亦會多啲。

問：買樓按揭同專業人士貸款，佣金計法有冇分別？

答：有。按揭銀行對浮動收入更保守，折扣會打多啲；專業人士貸款對佣金計法通常寬鬆啲，彈性亦大啲，兩者可以互相配合，睇你實際需要去揀。

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