公司名義買工商物業自用：按揭成數、DSR 同 SME 貸款嘅取捨

租咗幾年工廈想自己買返一個，用公司名義買到底應該行按揭定係借 SME 貸款，係我處理過最多嘅融資問題之一。大額長線揀按揭，短期周轉或者物業有特別用途就揀貸款。呢篇會拆解兩條路嘅成數、年期、現金流影響同隱藏成本，亦會比較 sme貸款 同按揭嘅實際分別，幫你揀啱條路。

兩條路嘅本質分別：一個綁物業，一個綁公司

工商物業按揭嘅本質係抵押貸款。銀行睇嘅係物業嘅估值同租金潛力，借款主體可以係公司亦可以係股東個人。因為有物業做抵押，利率通常最優惠，年期可以拉到十至二十年。

SME 貸款嘅本質係營運資金周轉。機構睇嘅係你公司嘅營業額、盈利能力同現金流，物業只係其中一項加分項。同樣可以用物業抵押，但審批邏輯係先睇生意，再睇抵押。

呢個分別決定咗兩者嘅適用場景。如果你買物業係為咗長期自用、唔打算短期轉手，按揭係結構上更匹配嘅工具。如果買物業係為咗解決一個有時限嘅營運需要，貸款會靈活好多。

成數同年期嘅現實數字

工廈同寫字樓嘅按揭成數，一般較住宅保守。自用物業普遍可以做到估值嘅五至七成，非自用或者出租物業通常只有四至五成。個別機構對優質地段或者單一業權物業會放鬆少少。

SME 貸款用物業做抵押，成數可以做到估值嘅五至八成，但要視乎公司嘅還款能力。如果公司現金流強，即使物業估值一般，都可以爭取到較高成數。

年期方面差距最大。按揭一般十至二十年，甚至更長。SME 貸款普遍三至七年，少數可達十年。年期短代表月供高，但總利息未必多，關鍵係利率水平。想了解按證保險相關安排，可參考按證公司資料 香港按證保險有限公司 。

DSR 同壓力測試點樣計算

DSR，即債務供款比率，係機構評估你還款能力嘅核心指標。計算方式係將你所有債務嘅每月供款加起來，除以每月總收入。這個比率越低越安全。

一般商業貸款嘅 DSR 門檻大約係五成至六成。如果超過呢個水平，機構就會認為你嘅負債過重，即使有物業抵押都可能拒批，或者要求降低成數，呢個時候 sme貸款 嘅審批彈性反而值得考慮。

壓力測試係另一重關卡。機構會假設利率上升兩至三個百分點，再計一次你嘅 DSR，睇下你仲撐唔撐得住。呢個測試對浮動息產品特別嚴格。

實務上，好多老闆嘅問題唔係冇物業，而係公司已經有其他貸款，令 DSR 貼近上限。呢個時候買物業，就要考慮先清還部分舊債，或者用較長年期拉低月供 香港金融管理局 。

用公司名義買嘅稅務同法律考量

用公司名義持有物業，好處係租金收入同營運開支可以一齊計，靈活性高。如果物業係自用，仲可以將部分利息同折舊計入成本。

要留意嘅係，公司名下物業唔享有個人自住物業嘅某些寬免。印花稅方面，公司名義買入非住宅物業嘅稅率同個人有分別，買之前要計清楚。

另外，如果公司有幾個股東，物業就成為公司資產嘅一部分。日後股權變動或者拆伙，處理起上嚟會比個人持有複雜。建議事前諮詢專業意見，同埋查閱稅務局關於非住宅物業嘅指引 稅務局 。

兩種方案嘅成本對比

按揭嘅利率通常係最優惠利率或者同業拆息加一個息差，實際年化一般三至六個百分點。缺點係手續費、律師費、估價費加起嚟要幾萬蚊，而且審批時間長。

SME 貸款嘅利率視乎有無抵押，實際年化普遍六至十二個百分點。優點係審批快、文件較簡單、部分產品可以循環動用。缺點係長線計總成本較高。

除咗利率，仲要計一個容易被忽略嘅項目，就係時間成本。如果因為等按揭審批而錯過咗一個好價嘅盤，損失可能遠遠大過利率差距。

幾時應該揀物業按揭

第一，你打算持有該物業五年以上自用。年期長可以攤薄每月還款壓力，而你亦唔需要擔心短期轉手嘅罰息問題。相對之下，sme貸款 就較適合短線操作。

第二，你公司現金流穩定而且 DSR 有空間。呢個前提下，按揭嘅低利率可以為你慳返一大筆利息。

第三，物業本身質素好，估價同成交價接近。如果估價偏低，成數就會被拉低，你需要準備更多首期。

第四，你希望將物業作為長期資產留畀下一代。按揭可以讓你在低息環境下慢慢供滿，唔需要動用公司營運資金。

幾時應該揀 SME 貸款

第一，你想快速完成交易。財務公司可以三至七日放款，對於要搶好盤嘅情況係決定性優勢。

第二，物業有特別用途，例如作倉庫或者廠房，需要額外資金做裝修同設備。呢類開支按揭唔會覆蓋，但 SME 貸款可以一齊計。

第三，你只需要短期資金，例如三至五年內就會轉手或者套現。呢種情況下，按揭嘅罰息條款反而係負擔。

第四，你公司現金流波動較大，需要還款安排有彈性。部分 SME 貸款產品容許提早還款唔收罰息，呢點按揭通常做唔到。

混合方案：先按揭後加按

呢個係我推薦最多嘅做法。先用按揭買入物業，鎖定低利率同長年期。等到物業升值，或者你公司需要資金時，再向同一間或另一間機構申請 sme貸款 加按，或者直接套現。

好處係兩次融資嘅成本可以分開計算。第一次你享受按揭嘅低息，第二次你只為真正需要嘅金額付出較高息，而唔係一開始就為全筆錢付溢價。

執行上要留意加按嘅時間。多數機構要求按揭供款滿一年以上先接受加按申請，而且會重新估價同審批。所以呢個策略要有耐性。

空置期同裝修期嘅資金安排

買入物業之後到真正遷入，通常有幾個月嘅空窗期。呢段時間你可能要同時應付舊址租金同新址供款，現金流壓力最大。

建議喺融資額度上預留一筆裝修同搬遷備用金。金額大約等於三至六個月嘅供款加上裝修預算，避免中途因為資金唔夠而拖延。

呢筆備用金可以用循環貸款形式批出，用幾多計幾多息。如果最終用唔著，就唔需要付息，比一次性全額借出更划算。

實戰個案：由租客變業主嘅兩年部署

有位做印刷嘅客人，租咗觀塘一個工廈單位八年，業主話要加租三成。佢決定自己買一個同區單位，但手頭現金只夠三成首期。

我同佢一齊計，如果行按揭，成數只有五成，首期要準備更多。於是我建議佢用 SME 貸款先做過渡，額度覆蓋首期同裝修，等物業到手滿一年之後再申請按揭轉按，用低息按揭清還貸款。

結果佢用咗大約十四個月完成部署，最終每月供款比原本租金仲低。呢個做法嘅關鍵係要準確預算過渡期嘅現金流，唔可以斷供。

申請前嘅檢查清單

第一，確認你嘅 DSR 有幾多空間。如果有其他貸款，計清楚加埋新供款之後嘅比率，再決定要唔要用 sme貸款 補足差額。

第二，準備好公司最近兩至三年嘅財務報表同審計報告。機構睇嘅係持續盈利能力，唔係單一年嘅表現。

第三，確認物業業權清晰，無抵押、無訴訟、無僭建。呢類問題會拖慢甚至否決審批。

第四，比較至少三間機構嘅報價，包括實際年利率、手續費、罰息條款同放款時間。

第五，預留應急資金。唔好將所有現金投入首期同裝修，要留三至六個月嘅營運儲備。

租約到期後嘅物業處置選項

如果你買入物業之後生意模式改變，例如由自用轉為出租，融資安排就要重新檢視。按揭合約通常寫明自用物業轉出租需要事先通知機構，因為兩者嘅風險評估唔同，機構可能要重新計算成數同利率。

出租之後，租金收入可以計入還款能力，但物業會失去自用相關嘅稅務安排。呢個時候可以考慮申請加按，將物業升值部分套現作其他用途，同時保留低息按揭嘅基本結構。

兩代人之間嘅物業安排

如果物業由父母嘅公司轉到子女嘅公司，或者透過股權轉讓處理，就要留意印花稅同利得稅嘅處理方式。單純轉讓股權唔涉及物業買賣嘅印花稅，但公司嘅實際控制權已經改變，機構審批時會關注呢點。

呢類安排事前應該諮詢會計師同律師，確認稅務責任同信貸影響。同時要檢視現有貸款合約有無控制權變更條款，因為部分合約寫明股權重大變動會觸發重新審批，所以 sme貸款 亦可能要重新安排。

常見問題

問：公司名義買物業可以借幾成？

答：自用工商物業一般五至七成，非自用通常四至五成，視乎機構政策、物業質素同位置而定，優質單一業權物業可再放鬆。

問：SME 貸款可以買物業嗎？

答：可以，但年期較短、利率較高，較適合短期過渡或者需要額外裝修資金嘅情況，唔宜用作長期持有安排。

問：DSR 上限係幾多？

答：商業貸款一般五成至六成，超過呢個水平即使有抵押，機構亦可能拒批或者要求降低貸款成數。

問：壓力測試會加幾多息？

答：機構通常假設利率上升兩至三個百分點後再計一次還款能力，浮動息產品嘅審查會較嚴格。

問：公司有幾個股東會影響審批嗎？

答：會。股權分散或者股東會決議內容不清晰，機構會要求額外文件確認授權範圍同簽署權限。

問：按揭同貸款的審批時間差幾遠？

答：按揭通常四至八星期，SME 貸款銀行兩至四星期，財務公司可以快至三至七個工作日完成放款。

問：可以先借 SME 貸款再轉按嗎？

答：可以，但多數機構要求物業供款滿一年以上才接受轉按或加按申請，時間預算要鬆少少。

問：裝修費用可以一齊借嗎？

答：可以。SME 貸款可以涵蓋裝修同設備開支，按揭則只覆蓋物業成交價同相關交易費用。

問：如果估價低過成交價點算？

答：你需要補足差額作為額外首期，或者與賣方重新議價，建議在出價之前先完成估價程序。

問：提早還款罰息點計？

答：按揭通常按剩餘本金某個百分比計，SME 貸款部分產品免罰息，簽約前一定要問清楚。

問：用個人名義買同公司名義買邊個好？

答：視乎稅務安排同股權結構。自用長線公司名義較靈活，但日後轉讓股權會較個人持有複雜。

免責聲明：本文僅供參考，不構成任何貸款建議或要約。貸款利率、額度及審批結果視乎個別申請人之信貸評估而定。申請前請仔細閱讀貸款條款及細則。本公司為香港持牌放債人，放債人牌照號碼：1782/2025，根據《放債人條例》（第163章）領牌；所有貸款產品之利率、額度及審批結果，均以個別申請人之信貸評估及最終簽署之貸款協議為準。