買樓前先買車，車貸會唔會拖低按揭成數？計清月供先決定次序

阿文三十五歲，月入六萬，今年三月買咗架車，借咗二十萬做車貸，月供三千八佢覺得完全冇壓力。到十一月佢去申請樓按，銀行計完話最多批五百二萬，佢原本預期係六百萬，中間差咗八十萬。而呢八十萬，就係嗰筆佢一直覺得「好細」嘅車貸食咗。結論講先：車貸金額細，但月供會實牙實齒食住你嘅按揭額。呢篇會講清楚 DTI 同壓力測試到底點計、車貸放喺邊個位、先做按揭定先買車嘅時間差策略，同埋你已經買咗車嘅話，仲有邊幾條補救路可以行。

關鍵要點

• 車貸嘅影響唔在於貸款金額，而在於每月供款佔咗你幾多供款額度
• 壓力測試下每 1,000 蚊月供大約對應十七萬按揭額，代價遠超車貸本身金額
• 車貸帳戶同查詢紀錄會留喺信貸報告，銀行審批按揭時一定會查閱
• 最穩陣嘅次序係先完成按揭提款，之後先申請車貸，中間唔好新增貸款
• 已經先買咗車都有補救：提前清還、延長年期降月供、加擔保人、資產審批

點解「車貸細唔影響按揭」係錯覺

大部分人嘅直覺係：車貸借二十萬，樓按借六百萬，二十萬相對六百萬只不過係零頭，點會有大影響。呢個直覺錯在佢用「貸款金額」去比較，但銀行審批按揭從來唔係咁計。銀行睇嘅係你每個月嘅還款負擔，即供款佔入息比率，簡稱 DTI。你手上有幾多筆貸款唔重要，重要嘅係呢啲貸款每個月加埋要你拎幾多錢出嚟。

換句話講，二十萬車貸同六百萬樓按，放喺 DTI 呢條式入面，兩個都只係一個月供數字。二十萬車貸分五年還，月供可能已經接近四千；六百萬樓按分三十年還，月供大約兩萬幾。前者已經係後者嘅六分之一左右，你話影響大唔大。所以申請車貸之前，唔好用「二十萬好少」去安慰自己，要用「三千幾蚊一個月」去計。

DTI 同壓力測試：車貸擺喺邊個位

DTI 嘅計法其實好簡單：將你所有按揭同貸款嘅每月供款加總，再除以你嘅每月入息。金管局對銀行批出按揭有供款佔入息比率嘅監管要求，業內一般理解係以五成為上限；再加一重壓力測試，即假設利率上調之後，供款仍然唔可以超過入息某個較高比例，實務上普遍以六成作門檻。實際數值以香港金融管理局最新公布嘅指引，以及個別銀行嘅做法為準。

關鍵位係：呢條式嘅分子，包晒你所有嘅債務供款，車貸、私人貸款、信用卡分期、稅貸全部計在內。所以車貸唔會因為佢叫「車貸」而被豁免，佢同你層樓一樣，實牙實齒佔住你嘅供款額度，一蚊都唔會少計。

而壓力測試就更加辣，因為佢假設利率上升，供款額會計大啲。喺壓力測試口徑之下，你每承擔多一千蚊月供，可以借到嘅按揭額就少一截。呢個正正就係車貸拖低按揭額嘅真正機制，唔係銀行刁難你，係條式本身嘅結果。

一條數：車貸月供點樣蠶食按揭額

我幫你計條數，你會明白點解我話影響大過你想像。假設三十年還款期、按揭利率四厘，壓力測試加兩厘即係六厘。喺六厘、三十年嘅情況下，每一百萬按揭嘅月供大約係六千蚊，即係話每 1,000 蚊月供能力，大約對應十七萬按揭額。

咁如果你嘅車貸月供係四千蚊，壓力測試下你就少咗大約六十七萬按揭額。換句話講，你為咗借二十萬買車，代價可能係樓按少借六十幾萬，影響係車貸本身金額嘅三倍幾。呢個數字唔係吓你，而係計式嘅自然結果，實際金額以銀行嘅計法同當時利率為準，每間銀行可以略有差異。

再極端啲講，如果你嘅收入本身已經貼近供款比率上限，多咗四千蚊車貸月供，隨時唔係「少借六十幾萬」咁簡單，而係成個按揭申請由合格變唔合格。呢個落差，就係我一直叫客人買車之前先計清楚嘅原因。考慮車貸嘅時候，記住你真正在借嘅，係每個月嗰筆供款所代表嘅按揭額度。

按揭保險計劃下會唔會更嚴

如果你想借超過銀行一般嘅按揭成數上限，好多時要靠按揭保險。香港按揭證券有限公司嘅按揭保險計劃可以幫你提高成數，但佢自己亦有一套供款佔入息比率要求，一般唔會比銀行寬鬆，某啲情況下甚至更加保守。

所以唔好以為「買咗按保就唔使理供款比率」。按保解決嘅係「成數」問題，唔係「供款能力」問題。你嘅車貸月供照樣會被計入，而且當你嘅供款比率已經偏高嘅時候，按保嘅審批彈性反而更細。呢點唔少第一次上車嘅人會搞錯，以為有按保兜底就萬無一失，結果臨門一腳先至知道自己超標。

時間差策略：先做按揭定先買車

講到策略，我嘅答案好明確：如果你兩年內有買樓計劃，就應該先做按揭，等按揭完成提款之後，先至申請車貸。原因唔係車貸本身有問題，而係審批時點嘅問題——同一筆貸款，喺唔同時間出現，結果可以完全唔同。

要特別留意嘅係，銀行唔係淨係喺你遞表嗰一刻查你份信貸報告。由初步批核到正式提款之間，銀行有機會再做一次信貸複查。如果你喺呢段期間申請咗車貸，新嘅查詢紀錄同新貸款帳戶都會現形，銀行有權重新計過你嘅供款能力，嚴重嘅甚至可以收回已經批出嘅按揭。所以「批咗就穩陣」係一個好危險嘅誤解。

環聯嘅個人信貸報告會記錄你嘅貸款帳戶同查詢紀錄，銀行做按揭審批時一定會查閱。所以唔好幻想「我靜靜雞借，銀行唔會知」。只要份報告有記錄，銀行就睇得到，呢個係制度設計，唔係你嘅運氣問題，亦唔值得為咗一時方便去搏。

已經先買咗車，仲有乜補救

如果你已經買咗車先至諗起按揭，唔使絕望，下面幾條路可以按你嘅實際情況揀。

第一條，提前清還車貸，呢條最徹底，一筆過清咗佢，月供負擔即刻消失。但要留意提早還款手續費，計清楚條數先郁，如果罰息高過你因此爭取到嘅按揭額，就唔值得做。

第二條，延長車貸年期去降低月供。呢個做法慳唔到總利息，但可以即時降低你嘅供款比率，對爭取按揭額度有直接幫助。如果你嘅目標係「先上到車」，呢條路好多時最實際，因為月供數字先係銀行睇嘅嘢。

第三條，加擔保人或者加借款人，用另一個人嘅收入去墊高條式嘅分母。但要銀行接受，而且擔保人自己嘅供款能力亦會被計入，唔係隨便搵個人簽名就得。

第四條，如果資產足夠，可以問吓銀行用資產審批方式做按揭，唔使過供款比率呢一關。呢條路唔係人人合用，但對資產厚、現金流比較薄嘅人嚟講，係一條好有用嘅出路。申請車貸之前計清自己嘅供款比率，就唔使事後先嚟搵補救方案。

邊類人受影響最大

唔係所有人嘅影響都一樣大。受影響最深嘅，係收入貼近供款比率上限、本身已經有幾筆債務嘅人。呢類人每多一千蚊月供，邊際衝擊都好大，隨時由合格變唔合格，中間冇乜緩衝。

相對嚟講，收入高、債務少嘅人，多一筆車貸月供可能只係令供款比率由三成升到三成半，完全喺安全區入面，按揭額未必會被削減。所以我成日同客人講，呢條數係相對嘅，一定要計咗先知，唔好用其他人嘅經驗直接套落自己身上。

仲有一類要特別小心嘅，係自僱人士。因為收入證明本身已經較難處理，銀行對供款比率嘅審視會更嚴謹，多一筆車貸月供，你嘅彈性就更細。如果你係自僱而又有買樓打算，次序嘅重要性會比打工仔再高一截。

自僱人士同收入唔穩定嘅人要更小心

對受薪人士嚟講，DTI 計算相對直接，因為入息有糧單同強積金記錄支持。但自僱人士嘅情況複雜好多：收入唔穩定，銀行審批按揭嗰陣通常要求更多文件，例如兩至三年嘅稅單、商業登記同銀行流水，而且入息會用一個較保守嘅方法去計算。

呢個保守計法，會令你嘅入息基數低過實際收入，DTI 就會自動變高。同一筆車貸月供，喺自僱人士嘅帳面上，佔比可能比受薪人士睇落大好多。再加埋車貸月供，空間收窄嘅速度會快過一般人。

所以我對自僱客嘅建議會更加保守：如果兩年內有買樓計劃，車貸要嘛唔借，要嘛借到好細、年期縮到最短。同時要特別注意保持信貸紀錄乾淨，因為自僱身分本來就會令審批多咗幾分審慎，唔好再畀藉口對方扣分。

同銀行傾嘅時候可以問啲乜

如果你打算喺有車貸嘅情況下申請按揭，直接同銀行或者按揭顧問傾係最實際嘅一步。有幾條問題值得問：第一，以我現有嘅債務負擔，最大可以批到幾多按揭額？第二，如果我想維持原本嘅按揭金額，車貸月供要降到幾多先得？第三，有冇其他方法可以彌補，例如增加擔保人或者改用資產審批？

問清楚呢幾條，你就可以喺買車同買樓之間做一個有數據支持嘅決定，而唔係靠估。有啲客仔會等到申請緊嗰陣先發現問題，到時可以選擇嘅空間已經細咗好多，早問早着數。

結論

買車同買樓都係人生大事，但兩件事嘅先後次序，確實會影響你能夠借到幾多。回顧返全文嘅重點：車貸嘅影響唔在於金額大細，而在於月供佔咗你幾多供款額度；壓力測試口徑下每 1,000 蚊月供大約對應十七萬按揭額，所以二十萬車貸嘅代價，可以係六十幾萬按揭額度；最穩陣嘅做法，係等按揭完成提款之後先申請車貸。

如果你而家正處於「又想買車又想買樓」嘅階段，我嘅建議係：先將兩件事排一個時間表，計一計自己嘅供款佔入息比率仲有幾多水位，再決定先做邊一樣。呢條數因人而異，每個人嘅收入結構、債務狀況同買樓時間表都唔同，實際情況請諮詢合資格嘅按揭顧問，或者直接向銀行查詢。想了解自己嘅車貸月供會點樣影響供款能力，可以由車貸嘅還款結構入手計起，計清楚先郁，永遠好過事後補救。

常見問題

問：車貸會唔會直接降低按揭成數？

答：唔會直接降成數上限，但會推高供款佔入息比率，令你可借嘅按揭金額下降，實際效果同降成數差唔多，最終影響幾大要視乎你嘅收入水位。

問：車貸借幾多先會開始影響按揭？

答：冇固定門檻，關鍵唔係貸款額而係每月供款，月供佔你收入嘅比例越高影響越大，所以要由月供數字入手計而唔係由貸款額入手。

問：銀行審批按揭係用咩計法？

答：普遍用供款佔入息比率加壓力測試兩重關卡，各間銀行做法略有差異，實際門檻以金管局指引同個別銀行嘅審批準則為準，最好直接問清楚。

問：壓力測試到底係點計嘅？

答：假設利率上調之後重新計一次供款，再睇吓係咪仲喺入息嘅指定比例之內，具體升幅同比例以金管局最新公布嘅指引為準，銀行亦會有自己嘅做法。

問：車貸供完之後情況會好轉嗎？

答：會，貸款結清之後月供負擔消失，供款比率即時回落，但要預留時間畀信貸報告更新至結清狀態，唔好臨申請按揭前幾日先還。

問：提前清還車貸著唔著數？

答：要計埋提早還款手續費，如果罰息低過你因而爭取到嘅按揭額就值得做，反之就要再諗過，最好兩個數字並排列出嚟比較一次。

問：延長車貸年期有冇用？

答：有用，月供即時降低令供款比率回落，但總利息會多畀，值唔值要視乎你嘅目標係先上到車定係慳息，兩者嘅取捨並唔一樣。

問：申請按揭期間可唔可以買車？

答：唔建議，銀行喺正式提款前有機會再做一次信貸複查，新增貸款會被發現，嚴重嘅甚至可以收回已經批出嘅按揭，唔好搏。

問：自僱人士會唔會更麻煩？

答：會，收入證明本身較難處理，銀行對供款比率嘅審視會更嚴謹，多一筆車貸月供之後，你嘅彈性就會更細，次序更加要排好。

問：我應該點樣決定買車買樓嘅先後？

答：先計自己嘅供款佔入息比率有幾多水位，再排兩件事嘅時間表，並諮詢合資格按揭顧問嘅意見，唔好淨係靠估或者聽人講。

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